別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 5-18 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区西曲里町１３番１外 ｢西曲里町６－５｣ ②地積 　(㎡) 2,052   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 店舗 Ｗ1 国道沿いに店舗、営 業所等が建ち並ぶ商 業地域 東25m国道、三方路 水道、ガス、下水 黒崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 黒崎駅前中心商業地域の外縁 に位置する国道２００号沿い の商業地域 街 路 ２５ｍ国道　　　背 面道 交通 施設 黒崎駅　南西方 1.5km 法令 規制 ２住居 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、土地利用は現状維持程度で推移すると予測するが、北方の国道３号黒崎バイパス と国道２００号の間に黒崎西ランプが設置予定である。需要者が多く、地価は堅調に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺市区町の幹線道路沿いの商業地域とその周辺地域である。需要者は、福岡県に営業基 盤を有する事業者や地場の不動産業者等が想定される。近隣地域は、店舗等が建ち並ぶ国道２００号沿いの商業地域で あるが、北方の国道３号黒崎バイパスと国道２００号の間に黒崎西ランプが設置予定であり、車両通行量は、今後も多 いと予測する。画地規模や利用目的により土地取引価格にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 八幡西区中心商業地域外縁部の幹線道路沿いに形成された商業地域であり、八幡西区の商業地域等において地域の地価 水準を反映した複数の取引事例を採用しており、比準価格は精度を確保し得ている。一方、収益価格は土地建物一体の 投資額に見合った賃料収受に不確実性があり、比準価格より低位に試算されている。したがって、不動産市場を直接に 反映して精度が確保されている比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る悪化から改善しているが、不透明感が残る 。国内企業物価が上昇しており、インフレ懸 念が出ている。 黒崎地区中心商業地域の外縁に位置する国道 沿いの商業地域である。収益性に不透明感が あるが、需要者が多く、地価は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％