鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10197	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	八幡西０４Ｋ -11202	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	八幡西０４Ｋ -11505	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	南10m市道、北西3m、角地		近商 (100,200)
d	八幡西０４Ｋ -11319	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	75,044	100 [ 81.8]	91,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,700
b	(　 ) 77,551	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,637	100 [ 85.4]	92,081		92,100
c	(　 ) 60,464	100 [ 70.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	91,496	100 [ 100.0]	91,496		91,500
d	(　 ) 90,799	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,981	100 [ 96.9]	93,892		93,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,800 円／㎡]

北九州八幡西 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,950,233	2,080,404	7,869,829	6,912,200	957,629	（　0.9768） 935,412	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,271,714 円　　　　（　 69,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	319 ㎡	13.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：３ＤＫのファミリータイプの住戸を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

当該用途の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,900	342,000	4.0	1,368,000
							2.0	684,000
2～ 2	住宅	200.00	95.0	190.00	1,290	245,100	1.0	245,100
							1.0	245,100
3～ 3	住宅	200.00	95.0	190.00	1,290	245,100	1.0	245,100
							1.0	245,100
～

～

計		600.00	93.3	560.00		832,200		1,858,200
								1,174,200

⑨年額支払賃料	832,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,986,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,986,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 507,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,646,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,858,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,174,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 285,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,950,233 円　　　　（　 31,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11384	1,994 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,014	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10303	2,095 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,116
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10895	2,174 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,910

北九州八幡西 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	355,404 円	10,154,400　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,080,404 円　（　　　　　　 6,522 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,912,200 円（　　　　　 21,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,950,233 円
②総費用	2,080,404 円
③純収益　①－②	7,869,829 円
④建物等に帰属する純収益	6,912,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	957,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	935,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,271,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-16

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　山下　耕一

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区八千代町２番１１｢八千代町４－２６｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	診療所兼住宅Ｓ2	店舗、駐車場、住宅等が混在する近隣商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	黒崎 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商業地が共同住宅地化傾向が
強くなってきている地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

黒崎駅　南東方

750m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、黒崎駅周辺の事務所・小売店舗・共同住宅等が混在する近隣商業地域である。地域要因に特段の変
化はない。地価は、横ばい傾向で推移する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、八幡西区及び周辺区内の近隣・普通商業地域全域である。需要者の中心は、同地域で小売店の出
店を希望する個人・法人及び、不動産投資により利益を得たい不動産業者等である。同地域は、黒崎駅周辺の商業地域
の衰退と並行して、繁華性・多様性も低迷しており、需要は比較的弱含みである。取引の中心となる価格帯は、取引件
数も少なく、規模・用途等にバラツキも多く、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、最寄り駅を「黒崎」駅とする店舗・事務所・共同住宅等が混在する商業地域である。収益価格は、賃
料収入を中心とした収益性に着目した価格であるが、利回りの査定等の想定要素が多いことから、相対的な規範性は多
少劣る。以上のことから、本件においては、同一需給圏内の規範性が高い複数の事例から査定した比準価格を重視し、
収益価格を関連付けて、上記の通りに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

黒崎駅前の商業地は、マンション用地の需要
が比較的堅調なことから、地価も横ばいから
僅かではあるが上昇傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。近隣商業商業
地における店舗・事務所用地としての需要は
比較的弱い。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10307	北九州市八幡西区		建付地	（　）	袋地等	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	八幡西０４Ｋ -10505	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m市道、北東3m、角地		１住居宅造規制区域 (70,200)
c	八幡西０４Ｋ -11505	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	南10m市道、北西3m、角地		近商 (100,200)
d	八幡西０４Ｋ -11008	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	戸畑０４Ｋ -10402	北九州市戸畑区		更地	（　）	不整形	南西21m市道、北東6m、二方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,434	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	73,819	100 [ 81.6]	90,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,500
b	(　 ) 89,128	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	90,388	100 [ 100.0]	90,388		90,400
c	(　 ) 60,464	100 [ 70.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	91,496	100 [ 102.0]	89,702		89,700
d	(　 ) 103,161	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,677	100 [ 116.4]	89,070		89,100
e	(　 ) 76,231	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	75,708	100 [ 84.5]	89,595		89,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	限定価格	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,666,578	1,899,700	7,766,878	6,847,600	919,278	（　0.9768） 897,951	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,379,786 円　　　　（　 67,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	319 ㎡	13.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリ－ト造の３階建て店舗併用共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同様の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,850	314,500	4.0	1,258,000
							2.0	629,000
2～ 3	居宅	200.00	95.0	190.00	1,300	247,000	1.0	247,000
							1.0	247,000
～

～

～

計		600.00	91.7	550.00		808,500		1,752,000
								1,123,000

⑨年額支払賃料	808,500 円　×　12ヶ月　＝　 9,702,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,702,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 493,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,376,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,752,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,123,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 273,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,666,578 円　　　　（　 30,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10102	1,501 ( 1,482)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,935 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11503	1,153 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	1,779
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	424,000 円	106,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	296,100 円	9,870,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,899,700 円　（　　　　　　 5,955 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,847,600 円（　　　　　 21,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,666,578 円
②総費用	1,899,700 円
③純収益　①－②	7,766,878 円
④建物等に帰属する純収益	6,847,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	919,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	897,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,379,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,000 円／㎡）