鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10197	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	八幡西０４Ｋ -11319	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	八幡西０４Ｋ -10815	北九州市八幡西区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	八幡西０４Ｋ -10192	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	八幡西０４Ｋ -11207	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北25m国道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	75,044	100 [ 95.1]	78,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,900
b	(　 ) 90,799	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,071	100 [ 114.8]	79,330		79,300
c	(　 ) 47,434	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	59,826	100 [ 76.3]	78,409		78,400
d	(　 ) 71,705	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	73,081	100 [ 92.5]	79,006		79,000
e	(　 ) 82,610	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100,595	100 [ 126.2]	79,711		79,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,905,664	1,894,724	7,010,940	5,968,410	1,042,530	（　0.9507） 991,133	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,598,405 円　　　　（　 55,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.00	Ｓ3	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２階以上を共同住宅として想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

各階で想定される共用部分を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.00	90.0	167.40	1,800	301,320	4.0	1,205,280
							2.0	602,640
2～ 2	共同住宅	186.00	95.0	176.70	1,290	227,943	1.0	227,943
							1.0	227,943
3～ 3	共同住宅	186.00	95.0	176.70	1,290	227,943	1.0	227,943
							1.0	227,943
～

～

計		558.00	93.3	520.80		757,206		1,661,166
								1,058,526

⑨年額支払賃料	757,206 円　×　12ヶ月　＝　 9,086,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により充当
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,086,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 454,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,632,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,661,166 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,058,526 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 257,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,905,664 円　　　　（　 20,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11106	1,580 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,756	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11107	1,518 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,874
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11387	2,225 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,023

北九州八幡西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,500 円	87,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	454,324 円	9,086,472　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,100 円	87,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,894,724 円　（　　　　　　 4,417 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,968,410 円（　　　　　 13,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,905,664 円
②総費用	1,894,724 円
③純収益　①－②	7,010,940 円
④建物等に帰属する純収益	5,968,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,042,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	991,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,598,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-8

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　英樹

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区三ケ森３丁目１９番外｢三ケ森３－１３－９｣				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	診療所Ｗ2	小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西8m県道	水道、ガス、下水	三ヶ森 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

三ケ森駅前に形成される古く
からの近隣商業地域

街

路

８ｍ県道

交通

施設

三ケ森駅　南東方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内は空き店舗が少なく、近年新規出店も見られ、また最寄り駅に近いためにマンション等の住宅需要も
有し、需要は堅調であり、地価は強含みで推移すると予測する。コロナ禍の影響に要注意。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区を中心に周辺市区町一円で、特に筑豊電鉄各駅前の近隣商業地域との代替性が高い。近隣地域
は、三ケ森駅前の古くからの近隣商業地域で、需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者、地場中小企業等。
近隣地域の存する商店街は空き店舗が少なく、最寄り駅に近いため住宅需要も有し、需要・地価は強含みで推移中。取
引規模等も様々で、需要の中心価格帯は把握困難だが、４３０㎡で３，０００～３，７００万程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似地域の信頼性の高い取引事例で試算され、現実市場の地価水準を反映しえたと思料される。収益
価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の店舗等が多く、投資採算性に基づく賃料水準が未形成で、
低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並び
に単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州八幡西 5-9           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     77,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口は減少、高齢化は進行中。利便性や
繁華性が高い近隣商業地域の需要・地価は強
含みで推移中。今後コロナ禍の影響に要注意
。

繁華性が比較的高い駅前の近隣商業地域で、
店舗や店舗兼住宅のほか共同住宅等多様な需
要を有し、需要・地価は強含みで推移中。

個別的要因については特に変動は見られない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10815	北九州市八幡西区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	八幡西０４Ｋ -10197	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	八幡西０４Ｋ -10192	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	八幡西０４Ｋ -11008	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,434	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	59,826	100 [ 74.0]	80,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,800
b	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	75,044	100 [ 94.1]	79,749		79,700
c	(　 ) 71,705	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	73,081	100 [ 95.1]	76,846		76,800
d	(　 ) 103,161	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,677	100 [ 127.6]	81,252		81,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,700 円／㎡]

北九州八幡西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,823,301	1,800,166	7,023,135	5,968,410	1,054,725	（　0.9507） 1,002,727	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,874,452 円　　　　（　 55,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.00	Ｓ3	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅・各階２ＤＫ×４戸を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.00	90.0	167.40	1,800	301,320	4.0	1,205,280
							2.0	602,640
2～ 3	共同住宅	186.00	95.0	176.70	1,270	224,409	1.0	224,409
							1.0	224,409
～

～

～

計		558.00	93.3	520.80		750,138		1,654,098
								1,051,458

⑨年額支払賃料	750,138 円　×　12ヶ月　＝　 9,001,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,001,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,083 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,551,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,654,098 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,714 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,051,458 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 256,014 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,823,301 円　　　　（　 20,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11106	1,580 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11107	1,518 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	1,701
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11384	1,994 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [ 87.0]	1,890

北九州八幡西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,500 円	87,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	360,066 円	9,001,656　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,100 円	87,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,800,166 円　（　　　　　　 4,196 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,968,410 円（　　　　　 13,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,823,301 円
②総費用	1,800,166 円
③純収益　①－②	7,023,135 円
④建物等に帰属する純収益	5,968,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,054,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,002,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,874,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,700 円／㎡）