鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -11289	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ整形	北18m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	八幡東０４Ｋ -10201	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.9m市道、東8.6m、角地		商業 (100,400)
c	八幡東０４Ｋ -11009	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ整形	西29.5m市道、南8m、東7.8m、三方路		商業 (100,400)
d	戸畑０４Ｋ -11202	北九州市戸畑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5.5m、北3m、三方路		商業 (100,400)
e	小倉北４Ｋ -10701	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西18m県道、北東5m、南東5m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,300	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,206	100 [ 55.6]	205,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 129,758	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	126,735	100 [ 58.0]	218,509		229,000
c	(　 ) 189,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	181,649	100 [ 82.0]	221,523		233,000
d	(　 ) 143,838	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	142,851	100 [ 65.7]	217,429		228,000
e	(　 ) 185,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	199,794	100 [ 98.2]	203,456		214,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,124,510	3,364,501	10,760,009	9,372,000	1,388,009	（　0.9527） 1,322,356	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,053,545 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	126.22	ＲＣ5	631.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	184 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２～５階の部分を事務所を想定した。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

地域の同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	126.22	93.3	117.76	3,000	353,280	4.0	1,413,120
							2.0	706,560
2～ 2	事務所	126.22	96.7	122.05	2,000	244,100	4.0	976,400
							0.0	0
3～ 5	事務所	126.22	96.7	122.05	1,700	207,485	4.0	829,940
							0.0	0
～

～

計		631.10	96.0	605.96		1,219,835		4,879,340
								706,560

⑨年額支払賃料	1,219,835 円　×　12ヶ月　＝　 14,638,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 605.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,638,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 731,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,906,119 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,879,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 706,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 172,037 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,124,510 円　　　　（　 76,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11496	2,507 ( 2,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,932	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,138 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11494	2,384 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,126
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10103	3,143 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,715

北九州八幡西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	710,000 円	142,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	731,901 円	14,638,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 431,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,364,501 円　（　　　　　　 18,285 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 631.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,372,000 円（　　　　　 50,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,124,510 円
②総費用	3,364,501 円
③純収益　①－②	10,760,009 円
④建物等に帰属する純収益	9,372,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,388,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,322,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,053,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　沖永　裕章

TEL.

鑑定評価額

38,600,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区黒崎３丁目２４番４｢黒崎３－２－８｣				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	事務所ＲＣ5	小売店舗、店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	東25m市道、南側道	水道、ガス、下水	黒崎 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

黒崎駅　南方

290m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所ビルが多い商業地域であり、周辺では高層分譲マンションが竣工するなど、マンション用地需要も
顕在する。感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も安定的な推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北九州市の都心及び都心外縁部の商業地域を圏域とし、特に黒崎副都心の商業地との代替・競争関係が
強い。需要者は規模・業種等に応じて地場中小法人のほか全国規模の大企業も想定される。黒崎地区では近年の地価下
落傾向に一服感がみられ、商業地のほかマンション用地需要が顕在化するが、その一方で駅前商業施設の閉鎖による影
響も懸念される。土地のみの取引は少なく個別事情や規模の相違により中心となる取引価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の
収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事務所利用が多い一方で事務所の賃貸市況は低調
なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視
し、収益価格を考量し、周辺地域の地価動向及び単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八幡西区を含む北九州地区の経済は、コロナ
禍による影響が見られるなか、設備投資は増
加基調にあり、個人消費・雇用情勢も回復基
調にある。

標準地周辺では高層分譲マンションが完売し
、建築中物件も見られるなどマンション用地
需要が旺盛な一方で、事務所需要は概ね低調
である。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10105	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	南27m市道、東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	八幡西０４Ｋ -10112	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	南西8.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	八幡西０４Ｋ -10704	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、中間画地		準住居 (70,200)
d	八幡東０４Ｋ -11009	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ整形	西29.5m市道、南8m、東7.8m、三方路		商業 (100,400)
e	八幡東０４Ｋ -11401	北九州市八幡東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南19m市道、西5.2m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,449	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 69.4]	121,085	100 [ 60.7]	199,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 117,199	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,551	100 [ 56.9]	206,592		217,000
c	(　 ) 127,100	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,736	100 [ 62.5]	204,378		215,000
d	(　 ) 189,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	181,649	100 [ 87.5]	207,599		218,000
e	(　 ) 160,083	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	157,596	100 [ 77.8]	202,566		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,881,424	3,197,969	10,683,455	9,372,000	1,311,455	（　0.9527） 1,249,423	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,395,977 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	126.22	ＲＣ5	631.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	184 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

共用部分を含む

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.22	93.3	117.76	2,980	350,925	4.0	1,403,700
							2.0	701,850
2～ 2	事務所	126.22	96.7	122.05	1,900	231,895	4.0	927,580
							0.0	0
3～ 5	事務所	126.22	96.7	122.05	1,690	206,265	4.0	825,060
							0.0	0
～

～

計		631.10	96.0	605.96		1,201,615		4,806,460
								701,850

⑨年額支払賃料	1,201,615 円　×　12ヶ月　＝　 14,419,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 605.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,419,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 720,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,698,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,806,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 701,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 137,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,881,424 円　　　　（　 75,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10897	2,861 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,092 円/㎡　月額支払賃料（　 2,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10103	3,143 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	3,394
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10506	2,636 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	2,872

北九州八幡西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	710,000 円	142,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	720,969 円	14,419,380　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,197,969 円　（　　　　　　 17,380 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 631.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,372,000 円（　　　　　 50,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,881,424 円
②総費用	3,197,969 円
③純収益　①－②	10,683,455 円
④建物等に帰属する純収益	9,372,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,311,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,249,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,395,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）