鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10311	北九州市八幡西区		畑		ほぼ台形	南3.5m市道、南東3.5m、準角地		１低専土砂災害警戒区域 (60,80)
b	小倉南４Ｋ -10913	北九州市小倉南区		畑		ほぼ整形	北西2m道路、中間画地		１住居 (60,160)
c	小倉南４Ｋ -11501	北九州市小倉南区		田		ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	小倉南４Ｋ -20559	北九州市小倉南区		畑		不整形	南東22m市道、北東6m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)
e	直方０４Ｋ -10197	直方市		田		不整形	北西5.7m市道、中間画地		（都）準工都計道路予定地 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 22,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	22,727	100 [ 112.9]	20,130	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	20,100
b	(　　 ) 17,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	17,271	100 [ 110.3]	15,658		15,700
c	(　　 ) 14,834	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,834	100 [ 85.6]	17,329		17,300
d	(　　 ) 20,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.7]	21,987	100 [ 117.6]	18,696		18,700
e	(　　 ) 15,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	15,394	100 [ 73.5]	20,944		20,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 18,600 円／㎡]

北九州八幡西 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
32,900	（　 85.8 ％） 28,228	8,500		510	1,400	17,818
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 15,910		1　　(1+r)^m　： 0.9151　 14,559		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,600

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	八幡西０４Ｋ -11195	33,862	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	34,909	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	34,900
	b	八幡西０４Ｋ -11196	28,086	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.4]	32,970		33,000
	c	八幡西０４Ｋ -11188	31,438	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [103.5]	31,026		31,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -3.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.03	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　 -5.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -3.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 +8.0	環境　　　 -7.0
			画地　　　 -2.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

33,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	北九州八幡西 -38	34,300	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [104.1]	32,751	[100.0] 100	32,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +1.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +2.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

32,900 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,212 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     15 ｍ、南     20 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      6　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    173 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  14.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  14.2 ％

＊擁壁工事の概要
　開発区域の外周部に擁壁を設置し
　現状地盤面から高さ約０．５ｍの
　盛土を行なって宅地を造成する。
　
＊道路工事の概要
　開発区域の中央部に幅員約６ｍ、
　延長約２８ｍの接面する既存道路
　と等高の区画道路を設置する。
　
＊排水工事の概要
　雨水排水は、区画道路の両側にＵ
　字溝を設置し既存側溝に接続、汚
　水排水は、埋設管により既存下水
　道に接続する。

＊公園緑地の工事の概要
　開発区域の面積が小規模であり、
　北九州市の規定により公園を設置
　する必要はない。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 28.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 28.0 ｍ
＊その他
　周辺では農地の宅地化が進展して
　いるが、小規模の宅地開発が中心
　であり、対象地を単独で開発する
　ことを想定する。
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 3-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　景平　良邦

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

北九州市八幡西区茶屋の原２丁目１０１１番１

②地積(㎡)

1,212

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

1:1.5

田

住宅団地に隣接する熟成度の高い地域

北西5m市道

ガス

楠橋

2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

田

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宅地へ用途性が変化しつつあ
る地域

道

路

５ｍ市道

交通

施設

楠橋駅　北東方

2.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の
　将来予測

近隣地域及び周辺地域では大規模な宅地開発等は見られないが、国道に近接すること等により宅地化の進展が進
行している。地価水準もコロナ禍のなか、緩慢ながら横這い～上昇が期待できる。

(3)最有効使用の判定

転換後・造成後の住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 18,300 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 14,400 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地縁的選好性等により八幡西区を中心に、北九州市全域に及ぶ郊外の宅地へ用途性が変化しつつある主と
して農地、林地等の宅地見込地地域である。需要者の中心は、不動産会社、宅地開発業者及びこれらの関係者であり、
域外のサラリーマン等の転入はほとんどない。当該市場に対する需要は限定的であり、取引の件数も少なく、規模や価
格帯にバラツキがあり需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法及び転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び付帯費用を控除する等の控
除法を適用して鑑定評価を行った。取引事例比較法は、取引事例の稀少性等から北九州市内等一円から収集・採用し、
市場性を反映した価格を得た。控除法は、理論的な価格であるが想定要素が多く、やや規範性に欠ける。よって、比準
価格を標準とし、控除法による価格を関連づけて、周辺標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 17,900 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +0.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響で厳しいが、緩やかに持ち直
している。八幡西区の新築住宅着工件数等は減少傾
向であるが、住宅地の地価は下げ止まり傾向。

近隣地域及び周辺地域では、そのペースは緩慢なが
ら戸建住宅、アパート等の建て込みの進展がみられ
、熟成が進みつつある。

個別的要因の変動は見られない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10311	北九州市八幡西区		畑		ほぼ台形	南3.5m市道、南東3.5m、準角地		１低専土砂災害警戒区域 (60,80)
b	小倉南４Ｋ -10913	北九州市小倉南区		畑		ほぼ整形	北西2m道路、中間画地		１住居 (60,160)
c	小倉南４Ｋ -11501	北九州市小倉南区		田		ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	小倉南４Ｋ -20559	北九州市小倉南区		畑		不整形	南東22m市道、北東6m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 22,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	22,727	100 [ 116.4]	19,525	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	19,500
b	(　　 ) 17,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	17,271	100 [ 100.8]	17,134		17,100
c	(　　 ) 14,834	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,834	100 [ 86.2]	17,209		17,200
d	(　　 ) 20,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.7]	21,987	100 [ 121.0]	18,171		18,200
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 18,300 円／㎡]

北九州八幡西 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 9.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
33,000	（　 85.8 ％） 28,314	8,500		765	1,400	17,649
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 15,759		1　　(1+r)^m　： 0.9151　 14,421		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,400

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	八幡西０４Ｋ -10608	34,338	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	34,692	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	34,700
	b	八幡西０４Ｋ -10706	31,923	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [109.0]	28,713		28,700
	c	八幡西０４Ｋ -11195	33,862	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	34,204		34,200

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 -3.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +9.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

33,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	北九州八幡西 -38	34,300	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	32,164	[100.0] 100	32,200

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -1.0

交通・接近　　 +2.0

環境　　 +5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

33,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,212 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     15 ｍ、南     20 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      6　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    173 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  14.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  14.0 ％

＊擁壁工事の概要
　現在の地盤面より０．５ｍ盛土す
　ることを想定。
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの道路を延長２８ｍ敷設
　することを想定。
　
　
＊排水工事の概要
　下水道の敷設を想定。
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　開発区域の規模から公園設置の必
　要はない。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 28.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 28.0 ｍ
＊その他
　周囲の状況等から、対象標準地を
　単独で開発することを想定。
　
　
　