別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
北九州八幡西 -33 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 -33 福岡県 福岡第2 氏名  不動産鑑定士 山下 耕一   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  1㎡当たりの価格 74,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
59,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北九州市八幡西区大浦2丁目7番24
「大浦2-7-14」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ートも見られる住宅
地域
南西6m市道 水道、ガス、下水 折尾

1.0km
(2)



①範囲 東   200 m、西   150 m、南   100 m、北   200 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
一般住宅のほかアパ-ト等も
ある既存の住宅地域


6m市道 交通

施設
折尾駅 北方

1.0km
法令

規制
1中専



⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、旧来からの区画整然とした住宅地域である。比較的堅調な戸建住宅地の需要を背景に、地域要因に
特段の変化はないが、地価は僅かではあるが上昇傾向で推移する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            75,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            49,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR筑豊本線「折尾」「本城」駅等から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、北九州市
都市圏の折尾・黒崎地区等の事業所へ勤務するサラリ-マン及び、同地域で小規模分譲を計画している不動産業者等で
ある。同地域は、国道199号線沿いに生活利便施設も多く、住宅地域としての需要は比較的安定している。取引の中
心となる価格帯は、標準的な規模の土地で1,500万円程度、新築戸建で総額3,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該近隣地域は、区画整然としており、居住環境が比較的良好な住宅地域である。収益価格は、賃料収入を中心とした
収益性に着目した価格であるが、想定要素が多いことから、相対的な規範性は多少劣る。以上のことから、本件におい
ては、同一需給圏内の複数の事例から査定し、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、
代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通りに鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 北九州八幡西 -22            ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         63,500 円/㎡
[103.9]
100
100
[102.0]
100
[ 86.6]
[100.0]
100
74,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           73,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
八幡西区内の人口は減少傾向が続いているが
、居住環境が良好な住宅地の需要は、比較的
堅調である。


地域要因に大きな変化はない。区画整然とし
た住宅地の需要は比較的堅調である。



特になし。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境        -5.0
行政        -4.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 北九州八幡西 -33 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 八幡西04

-10199
北九州市八幡西区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地




1低専

(60,80)
b 八幡西04

-11291
北九州市八幡西区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.2m市道
、南西4.2m、
角地



1中専

(70,200)
c 八幡西04

-11292
北九州市八幡西区

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




2低専

(60,100)
d 八幡西04

-11192
北九州市八幡西区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.2m市道
、中間画地




2低専
居住誘導区域
(60,100)
e 八幡西04

-11211
北九州市八幡西区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
74,317  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

72,146 
100
[  96.0]

75,152 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

75,200 
b (            
58,942  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

58,999 
100
[  78.4]

75,254 

75,300 
c (            
51,568  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

53,012 
100
[  71.1]

74,560 

74,600 
d (            
52,473  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

53,050 
100
[  71.3]

74,404 

74,400 
e (            
73,363  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

74,390 
100
[  98.9]

75,217 

75,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -26.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      75,000 円/㎡]  



北九州八幡西 -33 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,356,060 

672,940 

2,683,120 

2,202,860 

480,260 
( 0.9753
468,398 
  4.5 -  0.4 )
4.1%  
⑧収益価格       11,424,341 円    (      49,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北九州八幡西 -33 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 120.00 LS2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   231 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリ-タイプの軽量鉄骨造2階建てを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段使用のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,200 

144,000 
1.0  144,000 
1.0  144,000 

 2 2
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,200 

144,000 
1.0  144,000 
1.0  144,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


288,000 
288,000 
288,000 
⑨年額支払賃料        288,000 円 × 12ヶ月 =        3,456,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,456,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         172,800 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,283,200 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           288,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,736 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          288,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           70,124 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,356,060 円    (         14,528 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西04K(
賃)

    -11503
1,153  
  1,106
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,156 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,227 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 八幡西04K(
賃)

    -10199
1,241  
  1,215
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,244 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
北九州八幡西 -33 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 136,400 円           34,100,000 ×       0.4 %
②維持管理費 138,240 円             3,456,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                40,300 円     査定額
 建物               289,800 円           34,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    672,940 円 (               2,913 円/㎡)  (経費率    20.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円                          設計監理料率
  138,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,202,860 円  
(              9,536 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,356,060 円      
②総費用 672,940 円      
③純収益 ①-② 2,683,120 円      
④建物等に帰属する純収益 2,202,860 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 480,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
468,398 円      

  (                          2,028 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              11,424,341 円


(                        49,500 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
北九州八幡西 -33 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 -33 福岡県 福岡第2 氏名  不動産鑑定士 大武 克己   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  1㎡当たりの価格 74,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
59,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北九州市八幡西区大浦2丁目7番24
「大浦2-7-14」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ートも見られる住宅
地域
南西6m市道 水道、ガス、下水 折尾

1.0km
(2)



①範囲 東   200 m、西   150 m、南   100 m、北   200 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
一般住宅に、アパート等も見
られる既存の住宅地域


6m市道 交通

施設
JR折尾駅 北方

1.0km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
昭和期に開発された住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状の使用にて推移すると予測する。折尾駅
周辺の開発も相まって、需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向を維持している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            75,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            53,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねJR折尾駅を生活圏の中心とする居住者の存する住宅地域等と判定した。主たる需要者は、同一需
給圏内に地縁性を有する居住者が多い。周辺ではJR折尾駅の開発や宅地分譲が現在も行われており折尾中心部外縁の
区画整然とした住宅地の需要が好転し、当該地域の価格水準も上昇傾向にある。中心価格帯は、中古住宅で2,000
万円~2,500万円程度、新築戸建で3,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は一般住宅が多くアパート等が見られる住宅地域であるが、自用目的の一般住宅が主たる使用であり、土地価
格に見合った収益が得られず収益価格は、やや低位に試算されたと思料される。よって、市場性を反映し実証的な価格
である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、不動産の需給動向等をも勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 北九州八幡西 -22            ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         63,500 円/㎡
[103.9]
100
100
[102.0]
100
[ 87.2]
[100.0]
100
74,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           73,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地域の経済は新型コロナウイルス感染症の影
響があるものの総じて持ち直し傾向。当区の
人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向にある


JR折尾駅周辺の整備事業が進捗中であり外
縁に位置する当該住宅地の需要は根強い状況
にある。


生活利便性等土地の個別性に影響を与えるよ
うな個別的要因に特段の変動は認められない

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    -11.0
環境        -2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 北九州八幡西 -33 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 八幡西04

-11398
北九州市八幡西区

更地


  
(           ) 
長方形 北西9m市道、
南西6m、角地




2住居

(70,200)
b 八幡西04

-11317
北九州市八幡西区

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
c 八幡西04

-11305
北九州市八幡西区

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d 八幡西04

-10310
北九州市八幡西区

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
67,385  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[  92.1]

74,775 
100
[  99.9]

74,850 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

74,900 
b (            
61,844  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

62,401 
100
[  84.6]

73,760 

73,800 
c (            
58,938  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

59,292 
100
[  79.2]

74,864 

74,900 
d (            
58,585  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

59,054 
100
[  78.3]

75,420 

75,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -12.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -10.0 環境     -13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      75,000 円/㎡]  



北九州八幡西 -33 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,391,387 

672,740 

2,718,647 

2,202,860 

515,787 
( 0.9753
503,047 
  4.5 -  0.4 )
4.1%  
⑧収益価格       12,269,439 円    (      53,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北九州八幡西 -33 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 120.00 LS2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   231 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階3DKが2戸の共同住宅。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,200 

144,000 
1.0  144,000 
1.0  144,000 

 2  
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,200 

144,000 
1.0  144,000 
1.0  144,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


288,000 
288,000 
288,000 
⑨年額支払賃料        288,000 円 × 12ヶ月 =        3,456,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,456,000 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         138,240 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,317,760 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           288,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,765 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          288,000 円 ×    96.0 %  ×    0.2563 =           70,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,391,387 円    (         14,681 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西04K(
賃)

    -10501
1,102  
  1,102
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,148 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,227 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 八幡西04K(
賃)

    -10508
1,302  
  1,300
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,240 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
北九州八幡西 -33 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 136,400 円           34,100,000 ×       0.4 %
②維持管理費 138,240 円             3,456,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                40,100 円     査定額
 建物               289,800 円           34,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    672,740 円 (               2,912 円/㎡)  (経費率    19.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円                          設計監理料率
  138,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,202,860 円  
(              9,536 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,391,387 円      
②総費用 672,740 円      
③純収益 ①-② 2,718,647 円      
④建物等に帰属する純収益 2,202,860 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 515,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
503,047 円      

  (                          2,178 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              12,269,439 円


(                        53,100 円/㎡)