鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -11516	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	北東7.5m県道、南2m、二方路		１住居 (70,200)
b	八幡西０４Ｋ -11304	北九州市八幡西区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	八幡西０４Ｋ -10305	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
d	八幡西０４Ｋ -11402	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		２低専 (60,100)
e	八幡西０４Ｋ -10815	北九州市八幡西区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,083	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	55,298	100 [ 126.0]	43,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,900
b	(　 ) 54,450	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,777	100 [ 125.4]	43,682		43,700
c	(　 ) 42,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,537	100 [ 97.0]	43,853		43,900
d	(　 ) 52,622	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,629	100 [ 122.4]	44,632		44,600
e	(　 ) 47,434	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	59,826	100 [ 133.4]	44,847		44,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

北九州八幡西 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,020,280	858,700	3,161,580	2,751,960	409,620	（　0.9753） 399,502	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	9,743,951 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプの軽量鉄骨造２階建てを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	1.0	172,500
							1.0	172,500
2～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	1.0	172,500
							1.0	172,500
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		345,000		345,000
								345,000

⑨年額支払賃料	345,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,140,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,140,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,933,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,020,280 円　　　　（　 12,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11502	1,321 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11106	1,580 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	42,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	207,000 円	4,140,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 858,700 円　（　　　　　　 2,579 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,751,960 円（　　　　　 8,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,020,280 円
②総費用	858,700 円
③純収益　①－②	3,161,580 円
④建物等に帰属する純収益	2,751,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	409,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,743,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -32

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　兼重　利彦

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区本城東３丁目５７７番１３｢本城東３－４－１２｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,168)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる既成住宅地域	南東4.2m市道	水道、ガス、下水	本城 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．２ｍ市道

交通

施設

本城駅北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,168)

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因等は認められず、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測する。当該圏域における比較的堅
調な住宅地需要を映じて、地価は当分の間、緩やかながらも上昇基調での安定的推移が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡西区の住宅地域で、典型的な市場参加者は八幡西区西部地区に勤務先を有する個人と把握される。人
口減少や急激に高齢化が進む北九州市内の住宅市場の傾向をみると、地勢や街路条件、居住環境等に応じたＫ字回復の
基調が顕現化しているが、近隣地域周辺においては近年、ミニ開発を中心とした住宅地供給が活発化する傾向も認めら
れる。標準的規模の土地でおおよそ１，３００万円程度が当該圏域における不動産取引の中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域においては、居住快適性等の居住環境の良否は直ちに収益性に反映され
難いこと等の理由もあって、収益価格が低位に導出されたものと理解される。したがって本件では、現実市場生起の地
価現象を如実に反映し相対的な説得力が高いと認められる比準価格を中心に、収益価格を比較考量するとともに、代表
標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[128.8]

[100.0]
100

43,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だ感染症の帰趨が見通せない中、先行き不
透明感からの警戒感は依然、根強い。内外経
済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影
響には留意の要。

既存の住宅地域で特段の変動事由等は確認さ
れないが、諸事良好な生活環境等を反映して
、総じて見れば地価は近年安定基調での推移
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10816	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.5m市道、南東5m、角地		１住居 (70,200)
b	八幡西０４Ｋ -10705	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東1.8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	八幡西０４Ｋ -11402	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		２低専 (60,100)
d	八幡西０４Ｋ -11187	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.4m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,099	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,087	100 [ 110.0]	46,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 31,597	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	34,410	100 [ 76.8]	44,805		44,800
c	(　 ) 52,622	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,629	100 [ 117.1]	46,652		46,700
d	(　 ) 30,244	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.1]	42,897	100 [ 95.9]	44,731		44,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,600 円／㎡]

北九州八幡西 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の住宅地に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,097,926	860,500	3,237,426	2,751,960	485,466	（　0.9753） 473,475	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,548,171 円　　　　（　 34,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けの低層アパートで、平均専有面積が５０㎡程度の建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	1.0	172,500
							1.0	172,500
～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,170	175,500	1.0	175,500
							1.0	175,500
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		348,000		348,000
								348,000

⑨年額支払賃料	348,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,176,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,008,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 348,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,097,926 円　　　　（　 12,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10501	1,102 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,196 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10702	929 ( 929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 71.0]	100 [102.0]	1,270
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11501	1,065 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,076

北九州八幡西 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	42,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	208,800 円	4,176,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 860,500 円　（　　　　　　 2,584 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,751,960 円（　　　　　 8,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,097,926 円
②総費用	860,500 円
③純収益　①－②	3,237,426 円
④建物等に帰属する純収益	2,751,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	485,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,548,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,700 円／㎡）