別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -30 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区浅川日の峯２丁目１１３１番５９ ｢浅川日の峯２－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 折尾 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした戸建住宅団地 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北西方 2.7km 法令 規制 ２低専 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件と居住環境が整っている既成の住宅団地であり、地域要因に大きな変動はなく、土地利用は現状維持程 度で推移すると予測する。当該地域は需要が多く、地価は強含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域と代替競争の関係にある地域は、八幡西区内の住宅地域である。需要者は、北九州都市圏に勤務地がある給与 所得者が中心と考えられる。街路条件と居住環境が整っている既成の住宅団地であり、隣接する高台において住宅開発 が行われ、販売は堅調であった。近隣地域の需要は多く、地価は強含みで推移している。中心となる価格は、標準的な 画地規模の土地で１１００万円～１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、郊外の住宅団地に存しており、居住の快適性に着目しての自己使用目的での取引が中心となっている。本件 では、八幡西区の住宅地域における複数の取引事例を収集し得た。一方、賃貸用の物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟 であるため、収益価格は試算できなかった。したがって、精度を確保し得ている比準価格を標準に、代表標準地との検 討を踏まえ、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -22           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [119.3] [100.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る悪化から改善しているが、本格回復はして いない。八幡西区の人口はここ１年間減少で 推移した。 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅 地域であり、地域要因に大きな変動はない。 子育て世代の需要が多い地域であり、地価は 強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％