別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -29 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７ ｢紅梅４－８－２４－１｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東3.8m市道 水道、ガス、下水 黒崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間、現状の住環境を維持するものと思料 され、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区中心部への接近性に優れる戸建住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は北九州市内に勤 務する給与所得者層である。当該圏域は最寄り駅等への接近性は普通であるが、戸建住宅を選好するエンドユーザー向 けの需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は中古住宅で総額２～３千万円程度であり、平坦地の住宅地域に対す る需要は底堅いものがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、利用状況は自用目的が主である。本件では、収益価格を求 めることができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも北九州市八幡西区内の住宅 地域で成立したものであり規範性が高い。したがって、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、さらに地域内の 市場動向も勘案のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、低金利政策等の政策効果もあり、不動産 取引は堅調である。 地域要因に格別の変動は見られないが、中心 部に比較的近く、生活利便施設が充実してい ることから住宅地としての需要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％