鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10904	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東10.5m、角地		１住居 (70,200)
b	八幡西０４Ｋ -11008	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	八幡西０４Ｋ -10306	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、南8m、角地		近商 (100,300)
d	八幡西０４Ｋ -10817	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	八幡東０４Ｋ -11408	北九州市八幡東区		更地	（　）	不整形	西6m市道、東3m、二方路		商業宅造規制区域 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,597	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,335	100 [ 117.3]	74,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	78,200
b	(　 ) 103,161	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,677	100 [ 139.1]	74,534		78,300
c	(　 ) 116,979	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	114,253	100 [ 146.1]	78,202		82,100
d	(　 ) 84,904	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,583	100 [ 117.3]	72,961		76,600
e	(　 ) 63,860	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	64,764	100 [ 100.8]	64,250		67,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

北九州八幡西 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

位置、規模、周辺の利用状況等によりマンション素地が妥当

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
965,761,074	846,359,139	12	360,000	3,190.98	237,000	3,527.29
⑧開発法による価格	119,401,935 円　　　　（　 73,200 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,631 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,631.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
838.65 ㎡	3,527.29 ㎡	3,228.27 ㎡	299.02 ㎡	3,190.98 ㎡	ＲＣ・6F ( 41 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.4 ％）	（ 216.3 ％）	（ 197.9 ％）	（ 18.3 ％）	（ 90.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

360,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する販売事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 360,000 円／㎡　　×　　 3,190.98 ㎡　　＝　　　　 1,148,752,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,148,752,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 237,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 244,110 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 244,110 円／㎡　　×　　　 3,527.29 ㎡　　＝　　　　 861,046,762 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,148,752,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 114,875,280 円

支出合計　④+⑤+⑥

975,922,042 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率などを考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,900,224 円	( 8 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 81,285,748 円
	販売総額(2期)	827,102,016 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 697,825,971 円
	販売総額(3期)	229,750,560 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 186,649,355 円
収入合計		－	－	－	－	965,761,074 円
支出	建築工事費(1期)	129,157,014 円	( 15 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 122,040,463 円
	建築工事費(2期)	129,157,014 円	( 15 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 115,324,298 円
	建築工事費(3期)	602,732,733 円	( 70 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 508,525,607 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	34,462,584 円	( 30 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 31,953,708 円
	販売管理費(2期)	57,437,640 円	( 50 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 49,850,128 円
	販売管理費(3期)	22,975,056 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 18,664,935 円
支出合計		－	－	－	－	846,359,139 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	965,761,074 円　　－　　　　　　 846,359,139 円　　＝　　　　　 119,401,935 円 73,200 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -28

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大武　克己

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区青山２丁目４番３外｢青山２－４－１０｣				②地積　(㎡)	1,631 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西8m市道、三方路	水道、ガス、下水	萩原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

青山地区の丘陵地にマンショ
ンが多く見られる地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

筑豊電鉄線萩原駅　南
東方
400m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

従前よりマンション開発が多く行われた住宅地域である。一部戸建ミニ開発も散見されるが、今後も概ね現状を
維持したまま、推移するものと予想する。マンション用地需要は安定しており、上昇傾向が続くと推測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 74,400 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区を中心に北九州市内の分譲マンション開発が可能な住宅地域と判定する。主たる需要者は事業
採算性を主目的とする中堅のマンション開発業者及び不動産業者等である。当該地域はコアとなる市街地に近く、生活
利便施設も比較的充実している点等により住宅地需要は堅調に推移し、マンション用地需要は顕在化している。取引さ
れる価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、開発業者の投資採算性に着目した
価格で、理論的価格であり、土地に対する資本投下限度額を表しているといえる。よって、本件においては、市場参加
者の市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格は、何れも説得力を有すると判断される。よ
って両価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の経済は新型コロナウイルス感染症の影
響があるものの総じて持ち直し傾向。当区の
人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向にある
。

近年当該地域の周辺では拡幅工事中の山手通
り沿いに大型マンションの開発がみられる等
マンション需要は底堅い。

生活利便性等土地の個別性に影響を与えるよ
うな個別的要因に特段の変動は認められない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10817	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	八幡西０４Ｋ -10904	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東10.5m、角地		１住居 (70,200)
c	八幡西０４Ｋ -10606	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ整形	北西7.5m市道、南東3m、二方路		近商 (100,200)
d	八幡東０４Ｋ -11408	北九州市八幡東区		更地	（　）	不整形	西6m市道、東3m、二方路		商業宅造規制区域 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,904	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,583	100 [ 101.0]	84,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	89,000
b	(　 ) 89,597	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,335	100 [ 121.1]	72,118		75,700
c	(　 ) 48,530	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	48,386	100 [ 67.6]	71,577		75,200
d	(　 ) 63,860	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	68,140	100 [ 93.4]	72,955		76,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

北九州八幡西 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を採用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
941,617,047	820,239,042	12	351,000	3,190.98	230,000	3,527.29
⑧開発法による価格	121,378,005 円　　　　（　 74,400 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,631 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,631.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
838.65 ㎡	3,527.29 ㎡	3,228.27 ㎡	299.02 ㎡	3,190.98 ㎡	ＲＣ・6F ( 41 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.4 ％）	（ 216.3 ％）	（ 197.9 ％）	（ 18.3 ％）	（ 90.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

351,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 351,000 円／㎡　　×　　 3,190.98 ㎡　　＝　　　　 1,120,033,980 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,120,033,980 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 230,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 236,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 236,900 円／㎡　　×　　　 3,527.29 ㎡　　＝　　　　 835,615,001 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,120,033,980 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 112,003,398 円

支出合計　④+⑤+⑥

947,618,399 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,602,718 円	( 8 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 79,253,604 円
	販売総額(2期)	806,424,466 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 680,380,322 円
	販売総額(3期)	224,006,796 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 181,983,121 円
収入合計		－	－	－	－	941,617,047 円
支出	建築工事費(1期)	83,561,500 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 78,957,261 円
	建築工事費(2期)	167,123,000 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 149,224,127 円
	建築工事費(3期)	584,930,501 円	( 70 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 493,505,864 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	33,601,019 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 31,749,603 円
	販売管理費(2期)	56,001,699 円	( 50 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 48,603,875 円
	販売管理費(3期)	22,400,680 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 18,198,312 円
支出合計		－	－	－	－	820,239,042 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	941,617,047 円　　－　　　　　　 820,239,042 円　　＝　　　　　 121,378,005 円 74,400 円／㎡