別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -26 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区星和町５０１番１８ ｢星和町２５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 本城 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 整然とした街区のやや古い住 宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 本城駅　南東方 600m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと思われる。 利便性の比較的良好な住宅地域で、選好性は維持されており、需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区北西部一帯の住宅地域である。中心となる需要者は、八幡西区の居住者及びその世帯分離者で 域外からの流入も認められる。周辺地域における居住環境の良好な新興の住宅団地の分譲宅地と比較して、競争力はや や劣るものの、利便性の比較的良好な地域内の住宅地に対する選好性は維持されており、需要は堅調に推移している。 取引の中心となる価格帯は、中古の建物付きで総額１０００～１５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的での土地の取得や複合不動産の取引が中心となっ ている。近隣地域にはアパートなどの賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が成熟していないため収益価格は求めること ができなかった。したがって本件においては、市場参加者の属性の観点から、市場の実態に即応した比準価格を標準に 不動産の需給動向などを勘案し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気は新型コロナウィルス感染拡大 の影響による悪化から改善傾向にあるが本格 回復には至らず、不動産市場では慎重な姿勢 も見られる。 地域要因に大きな変化は見られないものの、 居住環境や利便性の良好な地域内の住宅地に 対する選好性は維持されており地価は堅調に 推移している。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％