別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -24 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外 ｢瀬板１－６－５｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が緩 傾斜地に建ち並ぶ住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 陣原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３号南側背後の高台の住 宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 陣原駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に形成された戸建住宅地域であり、地域要因の変動をもたらす格別な要因はなく、用途的には現状を維持す るものと予測する。地価は、近時需給動向の均衡により微増傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区の中部から北部にかけて開発された住宅団地である。需要者の中心は八幡西区の居住者及び北九 州市内等への通勤者である。区画整然とした住宅地域であるが、鉄道駅がやや遠いこと及び高台に位置し、生活利便性 が相対的に劣るので、需要は弱含みで推移していたが近時の好況等もあり、下げ止まり感が出てきた。土地は１５０㎡ 程度で７００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域は、やや高台に位置する造成された住宅団地であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自用目的の取引が 支配的である。賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算できなかった。従って、市場参加者の属性を踏まえ自用 目的の取引事例に基づいた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [100.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向はコロナ禍の影響で厳しいが緩やか に持ち直している。住宅地の地価水準はおお むね下げ止まり、平均的には上昇を維持して いる。 国道南側背後のやや高台の造成団地であり、 近時の不動産需要動向は回復傾向にあり、取 引価格ともに歯止めがかかる状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％