別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -23 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区松寿山１丁目９８６番５２ ｢松寿山１－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 折尾 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   220 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　南方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は丘陵地に造成された古い住宅団地で建替え等を除いて大きな環境変化も見られず、当面は現状維持 で推移するものと予測される。近隣地域及び周辺の住宅地需要は概ね堅調で地価水準は微増基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　対象標準地の同一需給圏は八幡西区西部の戸建住宅地の存する範囲。主な需要者については、市内居住者及びその世 帯分離者等のエンドユーザーが中心で周辺からの流入も一部で見られる。圏域内の需給動向については、コロナ禍によ り様子見の状況も散見されるが比較的安定している。取引価格については規模等によりばらつきがあるが、中古の土地 建物で、１５００～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の近隣地域は中規模の戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域で、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が 未成熟であることから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格については、同一需給圏内の類似地域より選択要 件を具備した事例を採用し試算しており、信頼性があると考える。よって、本件では、比準価格を標準として、地域の 不動産の需給動向などを総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響は否めないが、個人消費 や設備投資等に持ち直しの動機が見られ、回 復基調で推移している。 建替等を除き大きな変化は認められないが、 住環境等はの良い住宅地で、需要は概ね堅調 である。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％