別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -22 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区光貞台２丁目１６番２ ｢光貞台２－１６－２｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 折尾 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境・品等が良好な熟成した戸建住宅団地として需要は根強く、団地内での住宅新築の動向も顕著である。感 染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区北部を中心とした住宅地域の圏域であり、需要者の中心は八幡西区及び周辺の居住者と判断す る。圏内では公共団体による大規模な土地区画整理事業のほか、民間開発事業者による大規模～小規模の分譲戸建住宅 の供給が旺盛であり、需要は強含みで推移している。取引市場における中心価格帯は画地規模により一様ではないが、 土地のみが１，２００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅が３，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地に存し自用目的の取引が支配的であるため、積算価格及び収益価格は 試算せず比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具 備した標準地周辺の複数事例から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、周辺 住宅地域の地価動向に留意し、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区を含む北九州地区の経済は、コロナ 禍による影響が見られるなか、公共投資は緩 やかに増加し、個人消費及び住宅投資は回復 基調にある。 住環境・品等が優れた住宅団地として需要は 堅調であり、標準地周辺では住宅の新築が散 見されるなど地価は強含みで推移している。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。なお、接道部分の方位格差は反 映した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％ +1.9 ％