別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -21 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.2 建築中 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 折尾 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。仕様が旧い印象は否めないが、 地価は概ね底値圏内にあると認識され、地価は今後は上昇圧力を強めながら安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市八幡西区にて形成される住宅地域と把握され、典型的な市場参加者は主として北九州市西部地区 に通勤先を有する個人と認識される。人口減少や急激に高齢化が進む北九州市内の住宅市場は、地勢や街路条件、居住 環境等によるＫ字回復の基調が顕現化しているが、近隣地域における市場競争力は概ね中位程度と理解される。当該圏 域における不動産取引の傾向を見ると、標準的規模の土地にあっては凡そ６００万円程度が中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益還元法は適用しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動を見ると自己が居住する目的での 不動産取引が支配的であるから、市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力が本件では高 いと判断される。以上より本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき 導出された比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -23           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [137.7] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だ感染症の帰趨が見通せない中、先行き不 透明感からの警戒感は依然、根強い。内外経 済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影 響には留意の要。 既存の住宅地域で特段の変動事由等は確認さ れないが、総額的観点からの値ごろ感等が好 感される形で、地価は近年、安定基調での推 移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％