別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -18 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区大字野面字宝才１６２３番１ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 西4.3m市道 水道、下水 木屋瀬 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 木屋瀬駅東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は認められず、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。一般住宅や農家住宅が混在する 調区内の住宅地域で、やや弱含みの需要を映じて地価は当分の間、やや弱い動きでの推移が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区を中心に周辺市区町に形成される住宅地域で、典型的な市場参加者は当該圏域に地縁や強い選好 性を有する個人と把握される。市街化調整区域内の既成住宅地域であり、その地域的特性等から域外からの新規流入は 多くは期待できず、総じて需要は弱含みでの推移が続くが、近年では値ごろ感も生じている。当該圏域においては画地 規模等により取引される価格帯がまちまちであり、不動産取引の中心価格帯について一概に指摘することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格を試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると、自己居住目的での不 動産取引が中心であるから、市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力は高いと認められ る。したがって本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された 比準価格を標準に、対象標準地の前年価格も顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だ感染症の帰趨が見通せない中、先行き不 透明感からの警戒感は依然、根強い。内外経 済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影 響には留意の要。 諸条件が相対的に劣後する調整区域内既存住 宅地への需要は新興住宅地への需要流出の影 響等も加わって減退傾向が顕現化。地価は依 然やや弱含む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％