別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -17 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区春日台１丁目６０８番８０ ｢春日台１－１４－８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然としたやや古い住宅 団地 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ　市道 交通 施設 三ヶ森駅　南方 500m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持するもの と思われる。利便性が比較的良好な地域で需要は維持されており、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区中部一帯に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域と思料する。中心となる需要者は、八幡西区の居住者 やその世帯分離者で、周辺区域からの流入も認められる。住宅の建て替えなどの更新も進んでいる熟成した住宅団地で あり、最寄り駅や日用品店舗まで比較的近接した利便性の良好な地域で、需給は堅調に推移している。取引の中心とな る価格帯は、土地のみで１０００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。地域 内ではアパートなどの収益物件ほとんど見られず、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を試算することはできな かった。したがって本件においては、市場参加者の属性の観点から、市場の実態に即応した比準価格を標準に、不動産 の需給動向などを勘案し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [122.1] [103.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気は新型コロナウィルス感染拡大 の影響による悪化から改善傾向にあるが本格 回復には至らず、不動産市場では慎重な姿勢 も見られる。 地域要因に大きな変化は見られないものの、 利便性の良好な閑静な住宅地に対する選好性 は維持されており、地価は堅調に推移してい る。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％