別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区小嶺台３丁目７８３番２８ ｢小嶺台３－７－２２｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部の既成住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の既成住宅地域として利便性等にやや難がある一方で、周辺では建替え等に伴う相応の住宅需要が見込ま れる。感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区中部～南部の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は八幡西区及び隣接市区の居住者と判断す る。標準地は郊外部の戸建住宅団地に所在し、利便性がやや劣り高齢化に伴う需要減退が懸念されるものの、周辺では 建替え等に伴う相応の住宅需要が認められる。取引市場における住宅地の中心価格帯は、標準的規模の土地が８００万 円前後、中古住宅が１，２００万円～１，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地に存するため、積算価格及び収益価格は試算せず比準価格のみを試算 した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した標準地周辺の複数事例 から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、単 価と総額との関連にも留意して、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -31           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [101.0] [100.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区を含む北九州地区の経済は、コロナ 禍による影響が見られるなか、公共投資は緩 やかに増加し、個人消費及び住宅投資は回復 基調にある。 八幡西区郊外部の熟成した既成住宅地域であ る。利便性にやや難があるが、地価水準は値 頃感がみられ安定的に推移している。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％