鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -11192	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	北東4.2m市道、中間画地		２低専居住誘導区域 (60,100)
b	八幡西０４Ｋ -11316	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6.3m市道、南2.2m、二方路		１住居 (70,200)
c	八幡西０４Ｋ -10191	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		２低専 (60,100)
d	八幡西０４Ｋ -10104	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、南東6m、二方路		１低専地区計画等 (50,60)
e	八幡西０４Ｋ -10610	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,473	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,050	100 [ 96.0]	55,260	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,300
b	(　 ) 62,078	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,388	100 [ 111.1]	56,155		56,200
c	(　 ) 55,146	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	55,965	100 [ 100.8]	55,521		55,500
d	(　 ) 70,307	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,488	100 [ 123.0]	56,494		56,500
e	(　 ) 62,172	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,732	100 [ 109.2]	57,447		57,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

北九州八幡西 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,966,285	603,212	2,363,073	2,021,980	341,093	（　0.9753） 332,668	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	8,113,854 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	12.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建、５５㎡程度の賃貸住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,145	125,950	1.0	125,950
							1.0	125,950
2～	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,145	125,950	1.0	125,950
							1.0	125,950
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		251,900		251,900
								251,900

⑨年額支払賃料	251,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,022,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化されていない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,022,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,901,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,966,285 円　　　　（　 13,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11393	1,268 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,170 円/㎡　月額支払賃料（　 1,145 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11394	1,315 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,241
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-11395	1,377 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,167

北九州八幡西 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,200 円	31,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	120,912 円	3,022,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,000 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 603,212 円　（　　　　　　 2,729 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,021,980 円（　　　　　 9,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,966,285 円
②総費用	603,212 円
③純収益　①－②	2,363,073 円
④建物等に帰属する純収益	2,021,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,113,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡西 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -11

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区本城１丁目９番１１４｢本城１－９－２４｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等も混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	本城 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ　市道

交通

施設

本城駅　北方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の低層住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であり、格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持
するものと思われる。地域内の住宅地に対する選好性は維持され、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区北西部一帯に広がる住宅地域である。中心となる需要者は、八幡西区の居住者やその世帯分離
者で、周辺圏域からの流入も認められる。周辺地域の居住環境の良好な新興の住宅団地における分譲宅地と比較して、
競争力はやや劣るものの、相対的に割安間のある地域内の住宅地に対する選好性は維持され、地域内の住宅地に対する
需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、中古の建物付きで総額１４００万円程度のものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模の戸建住宅や低層のアパートなどが建ち並ぶ住宅地域である。地域内における賃貸市場は一定程度
成熟しているものの、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低めに試算された。したがって
本件においては、居住の快適性を選択指標とする市場参加者の観点に立って、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ
さらに地域要因の推移などを総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏域内の景気は新型コロナウィルス感染拡大
の影響による悪化から改善傾向にあるが本格
回復には至らず、不動産市場では慎重な姿勢
も見られる。

地域要因に大きな変化は見られないものの、
居住環境や利便性などが良好な住宅地に対す
る選好性は維持され地価は堅調に推移してい
る。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10816	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.5m市道、南東5m、角地		１住居 (70,200)
b	八幡西０４Ｋ -11189	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
c	八幡西０４Ｋ -11209	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,80)
d	八幡西０４Ｋ -11192	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	北東4.2m市道、中間画地		２低専居住誘導区域 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,099	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,087	100 [ 90.3]	56,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,600
b	(　 ) 55,433	100 [ 110.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,250	100 [ 91.2]	56,195		56,200
c	(　 ) 55,770	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	59,703	100 [ 106.0]	56,324		56,300
d	(　 ) 52,473	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,050	100 [ 94.0]	56,436		56,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,400 円／㎡]

北九州八幡西 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,731,950	523,420	2,208,530	1,834,640	373,890	（　0.9753） 364,655	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	8,894,024 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	12.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,160	116,000	1.0	116,000
							1.0	116,000
2～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,160	116,000	1.0	116,000
							1.0	116,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		232,000		232,000
								232,000

⑨年額支払賃料	232,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,784,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,784,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 111,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,672,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,227 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,731,950 円　　　　（　 12,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10888	1,264 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,186 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10889	1,072 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,128
c	八幡西０４Ｋ（賃）　　　　-10890	1,309 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,247

北九州八幡西 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,520 円	2,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,420 円　（　　　　　　 2,368 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,640 円（　　　　　 8,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,731,950 円
②総費用	523,420 円
③純収益　①－②	2,208,530 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	373,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	364,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,894,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）