別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区永犬丸西町３丁目１０１７番２８３ ｢永犬丸西町３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 三ヶ森駅　西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はない。当該地域は、筑豊電鉄沿線の郊外に位置しているが、比較的利便性が良い既 成住宅地域で一定の住宅需要が見込まれることから、地価水準は堅調を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区のうち筑豊電鉄沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及びその世帯分離者 である。標準地は、最寄り駅から徒歩圏にある住環境が比較的良好な住宅団地である。地価水準は、堅調に推移してお り、中古物件の売買はほとんどなく、土地及び新築建売が中心となっている。取引市場における住宅地の価格帯は、標 準画地規模で１，２００万円程度、新築物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近傍類似地域内から代替競争関係の強い事例に基づき試算しており、市場性を反映した実証的な価格であ る。一方収益価格は、当該地域が戸建住宅中心の既成住宅団地であり土地に見合う賃料水準が形成されていないため、 収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地等の価格との均衡に十分 に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [101.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による住宅地の地価への影響は顕著 に現れていないが、先行き不透明感により生 活利便性に優る不動産の需要が増している。 筑豊電鉄沿線の標準的な既成住宅地域である 。比較的良好な住環境で地域内に世代交代の 新築住宅も見られ、安定した需要が見込まれ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％