別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区上上津役１丁目２７０番１９ ｢上上津役１－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南方 4.5km 法令 規制 １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、高台の区画整然とした既存住宅地域である。黒崎駅からの交通利便性は劣るが住宅地としての選好 性は比較的堅調であることから、地価は、わずかではあるが上昇傾向で推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区内の区画整然とした既存住宅地域である。中心となる需要者は、北九州市の中心部であ る小倉地区等の事業所へ勤務する者である。同地域は、黒崎駅からの交通接近性は多少劣るが、居住環境は比較的良好 なことから、八幡西区内の住宅地の中では選好性は高い。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の新築戸建住宅で ３，０００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、高台の戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの既存住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が不動産取引の中心 である。賃料収入の獲得を目的とした共同住宅は、ほとんど無く、賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法の適用 は断念した。以上のことから、本件では、八幡西区の既存住宅地域に存する複数の取引事例から得られた比準価格を標 準とし、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区内の人口は減少傾向が続いており、 住宅地の需要は、区内の利便性に優れる地域 に集中する傾向にある。 地域要因に特段の変化はないが、住宅地の需 要は、低金利等の影響により比較的堅調であ る。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％