別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区御開３丁目３５６０番１２３ ｢御開３－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 折尾 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦地の区画整然とした既成 住宅地域 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、土地利用状況は、現状 が維持されると予測する。周辺大規模住宅団地の販売は堅調であり、当該地域の地価は強含んでいる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区内の住宅地域であるが、特に八幡西区北西部に存する住宅地域との関連性が強い。需要者の中 心は、北九州市に勤務地を有する個人が想定される。居住環境と利便性が整っており、需要者が比較的多い。周辺地域 で大規模な宅地分譲が行われているが、販売状況は堅調である。既成の住宅地域における土地価格は強含みで推移して いる。中心となる価格帯は、標準的な規模の土地価格で８００万円～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。本件では、八幡西区の住宅 地域における取引事例を採用して比準価格を求めており、精度を確保し得ている。一方、標準地は戸建住宅地域に存し ており、近隣地域に賃貸用不動産は少なく、収益性によって地価が形成されている地域とは言い難い。したがって、比 準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る悪化から改善しているが、本格回復はして いない。八幡西区の人口はここ１年間減少で 推移した。 居住環境と利便性が整った平坦地の既成住宅 地域である。周辺大規模住宅団地の分譲は堅 調である。需要者が比較的多く、地価は強含 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％