鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０４Ｋ -10306	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、南8m、角地		近商 (100,300)
b	八幡西０４Ｋ -11207	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	八幡東０４Ｋ -10802	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	西30m市道、北15m、角地		商業 (100,400)
d	八幡西０４Ｋ -10704	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、中間画地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,979	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	114,026	100 [ 97.2]	117,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 82,610	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100,595	100 [ 91.2]	110,302		114,000
c	(　 ) 96,138	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	97,966	100 [ 89.1]	109,951		113,000
d	(　 ) 127,100	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,481	100 [ 98.5]	129,422		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

北九州八幡東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,454,019	3,838,810	12,615,209	11,585,700	1,029,509	（　0.9542） 982,357	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,389,452 円　　　　（　 94,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	248 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～７階はファミリー向け賃貸住宅を擁する店舗・事務所兼共同住宅建物を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造、用途等から標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	140.00	75.0	105.00	2,250	236,250	4.0	945,000
							2.0	472,500
～ 2	事務所	140.00	80.0	112.00	1,800	201,600	5.0	1,008,000
							0.0	0
3～ 7	住宅	140.00	95.0	133.00	1,400	186,200	1.0	186,200
							1.0	186,200
～

～

計		980.00	90.0	882.00		1,368,850		2,884,000
								1,403,500

⑨年額支払賃料	1,368,850 円　×　12ヶ月　＝　 16,426,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,426,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 821,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,084,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,884,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,403,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 341,731 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,454,019 円　　　　（　 66,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡東０４Ｋ（賃）　　　　-10203	2,218 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,354 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡東０４Ｋ（賃）　　　　-11496	2,160 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,474
c	八幡東０４Ｋ（賃）　　　　-11497	2,049 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,295

北九州八幡東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	945,000 円	189,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	845,310 円	16,906,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,838,810 円　（　　　　　　 15,479 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,585,700 円（　　　　　 46,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,454,019 円
②総費用	3,838,810 円
③純収益　①－②	12,615,209 円
④建物等に帰属する純収益	11,585,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,029,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	982,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,389,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州八幡東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡東 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

TEL.

鑑定評価額

28,300,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡東区西本町３丁目７番７｢西本町３－１－５｣				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度利用地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	金融機関、店舗兼共同住宅等が多い商業地域	南27m県道、西側道	水道、ガス、下水	八幡 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ八幡駅に近接して中高層
の建物が建ち並ぶ商業地域

街

路

２７ｍ　県道

交通

施設

八幡駅　南西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

再開発されたＪＲ八幡駅周辺の商業地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと思
われる。地域内の商業地の需要は回復基調にあり、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡東区を中心に隣接区に及ぶ範囲の商業地域と思料する。中心となる需要者は、自用目的の事業者や
収益目的の不動産業者などである。大規模ＳＣなどへの顧客流出により既存の商業地の商況は厳しいものの、ＪＲ八幡
駅に近接しており、地域内の商業地は比較的高い需要を維持している。周辺地域における商業地の取引は限られ、規模
や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗や事業所が中心の商業地域で収益物件は少なく、地域における賃料水準の把握が困難な面もあ
って、収益価格は相対的に規範性が低いと判断される。比準価格は、いずれも八幡東区内にあって、商業集積の程度が
類似する価格牽連性の強い事例を採用しており、信頼性が高いと思われる。よって本件においては、比準価格を中心に
収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[107.7]

[103.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏域内の景気は新型コロナウィルス感染拡大
の影響による悪化から改善傾向にあるが本格
回復には至らず、不動産市場では慎重な姿勢
も見られる。

ＪＲ八幡駅に近接して通過交通量も多い賑わ
いのある商業地域でマンション立地特性も有
する宅地の選好性は強く地価は堅調に推移し
ている。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０４Ｋ -10802	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	西30m市道、北15m、角地		商業 (100,400)
b	八幡東０４Ｋ -11004	北九州市八幡東区		建付地	（　）	長方形	北西7.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	八幡東０４Ｋ -11302	北九州市八幡東区		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	八幡東０４Ｋ -30199	北九州市八幡東区		建付地	（　）	不整形	南26m県道、西7.5m、北8m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,138	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	97,966	100 [ 89.1]	109,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 78,231	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,170	100 [ 68.2]	116,085		120,000
c	(　 ) 86,226	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,174	100 [ 75.9]	114,854		118,000
d	(　 ) 118,424	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.7]	126,403	100 [ 103.5]	122,129		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

北九州八幡東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,466,541	3,715,440	12,751,101	11,692,600	1,058,501	（　0.9542） 1,010,022	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,048,143 円　　　　（　 97,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	248 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～７階は平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	140.00	75.0	105.00	2,260	237,300	4.0	949,200
							2.0	474,600
2～	事務所	140.00	80.0	112.00	1,800	201,600	5.0	1,008,000
							0.0	0
3～ 7	住宅	140.00	95.0	133.00	1,400	186,200	1.0	186,200
							1.0	186,200
～

～

計		980.00	90.0	882.00		1,369,900		2,888,200
								1,405,600

⑨年額支払賃料	1,369,900 円　×　12ヶ月　＝　 16,438,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,438,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 821,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,096,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,888,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,405,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 342,243 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,466,541 円　　　　（　 66,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡東０４Ｋ（賃）　　　　-10897	2,160 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,364 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡東０４Ｋ（賃）　　　　-10898	1,920 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,127
c	八幡東０４Ｋ（賃）　　　　-10899	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,280

北九州八幡東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	845,940 円	16,918,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,715,440 円　（　　　　　　 14,982 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,692,600 円（　　　　　 47,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,466,541 円
②総費用	3,715,440 円
③純収益　①－②	12,751,101 円
④建物等に帰属する純収益	11,692,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,058,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,010,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,073 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,048,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,000 円／㎡）