別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　福山　節子   TEL.

鑑定評価額 8,560,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区田代町３２７番１ ｢田代町１０－４７｣ ②地積 　(㎡) 831   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 風致地区 (40,60) 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に一 般住宅も見られる住 宅地域 南東10.5m県道、南西側道 八幡 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山間部の農家住宅地域 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 八幡駅　南東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離があり交通利便性は劣位にある農家集落地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間現 状を維持して推移すると考える。価格水準も下落傾向に変化は見られない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏としては、八幡東区を中心として北九州市内の市街化調整区域に形成される住宅地域である。当該近隣地 域には収益物件は殆どなく、県道沿いに農家住宅および一般住宅が点在して地域を形成している。取引の主体は地縁者 が中心となり、周辺は山林に囲まれ、市街地から距離がある地域であり利便性は若干劣る。旧来からの利用で新規性が 見受けられない近隣地域内の土地取引は殆どなく、価格水準の把握が困難になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　農家住宅を中心に形成された当該地域では、自用の利用目的の古い建物が殆どで、収益性を追求して、取引価格が決 定する状況には至っておらず、賃貸市場は未成熟な状況である。よって、収益還元法の適用は断念し、市場の実態を反 映し、規範性が認められる比準価格を標準とした。更に、不動産の需給動向及び地域の推移、周辺の標準地の価格等と の比較検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区中心幹線道路改修がほぼ完了、急傾斜地 が多く平坦地が少ない当区では、利便性・居 住環境の良否による地価水準の上昇下落の二 極化が進んでいる 市街化調整区域内の農家集落地域であり、最 寄駅からも距離がある。需要は限定され減少 傾向にあり、価格水準も下落傾向のまま推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％