別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区末広町４１１７番５ ｢末広町７－１｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の既成 住宅地域 東3.3m市道 水道、ガス、下水 八幡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ　市道 交通 施設 八幡駅　東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域に格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと 思われる。傾斜地勢にあって街路条件の劣る住宅地の需要は低迷し、今後も弱含みが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八幡駅を中心とする市街地周辺の住宅地域である。中心となる需要者は、八幡東区の居住者やその 世帯分離者、地域に地縁的な選好性を有する者などである。傾斜地勢にあって街路条件が劣る住宅地に対する選好性は 低く、需要の低迷が続き、特に車両乗入れが困難な街路の狭小な地域では著しく低廉な価格での取引も見られる。当該 地域における土地のみの取引は少なく、中古の建物付きの物件で７００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。地域に アパートなどの賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を試算することはできなかった。よって 本件においては、市場の実態を反映した比準価格を中心に、不動産の需給動向や地域要因の推移などを総合的に勘案し さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気は新型コロナウィルス感染拡大 の影響による悪化から改善傾向にあるが本格 回復には至らず、不動産市場では慎重な姿勢 も見られる。 地域要因に大きな変化は見られないが街路の 狭小な傾斜地の住宅地に対する選好性は低く 、地価は依然として下落傾向が続いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％