別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱１丁目１５４５番５８ ｢帆柱１－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造工事規制区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する傾斜地勢の住 宅地域 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの高台の住宅地域である。系統連続性に劣ることから、住宅地としての選好性は比較的、 低い。地域要因に変動はなく、地価は弱含みで推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡東区の比較的傾斜がある高台の既存住宅地域である。需要者の中心は、北九州市の中心部で ある小倉・黒崎地区等の事業所へ勤務するサラリ－マン等である。同地域は、高台の傾斜地で系統連続性が劣る住宅地 域であることから、八幡東区内の住宅地の中では選好性は低い。取引の中心となる価格帯は、規模・用途等にバラツキ が多く見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、高台に存する旧来からの住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が不動産取引の中心である。不動産投 資を目的とした共同住宅等は、ほとんど無く、賃貸市場の熟成度が著しく低いことから収益還元法の適用は断念した。 以上のことから、本件では、八幡東区内の既存住宅地域に存する複数の取引事例から得られた比準価格を中心に、代表 標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区内の人口減少・高齢化は県全体以上 に進んでいる。同区内の不動産需要は、比較 的、弱含みで推移している。 地域要因に特段の変動はなく、高台の住宅地 の需要は弱く、地価の下落傾向は続くと予測 する。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％