別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区清田１丁目７番６ ｢清田１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 八幡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり大きな要因変動は見込まれないが、平坦部の一般住宅地として需要は底堅い。感染 症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価水準は今後も概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区及び隣接区の住宅地域の圏域であり、八幡東区東部の清田地区を中心とする。需要者の中心は 、八幡・戸畑・小倉地区等に通勤圏を有する中高年層である。標準地は圏内の住宅地として利便性・地勢条件が概ね良 好であり、周辺では小規模開発による戸建分譲が見られるなど相応の住宅地需要が認められる。市場の中心価格帯は規 模により一様ではないが、１５０㎡程度の土地のみが９００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅等を中心とする既成住宅地域に存し自用目的の取引が支配的であるため、積算価格及び収益価 格は試算せず、比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では標準地 と立地条件等が類似し代替・競争関係を有する複数の事例から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価 額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -10           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [132.9] [100.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区を含む北九州地区の経済は、コロナ 禍による影響が見られるなか、公共投資は緩 やかに増加し、個人消費及び住宅投資は回復 基調にある。 隣接区への交通アクセスが概ね良好な平坦部 に立地し、周辺では開発による高価格帯の戸 建分譲が見られるなど、地価は概ね堅調に推 移している。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％