別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　福山　節子   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９ ｢山路２－１－４６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 宅地造成工事規制 (40,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 八幡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心とする当該住宅地域で土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また 、地価水準を好転させる特段の要因はない。若干の上昇程度を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏としては、八幡東区及び隣接区を中心に一般住宅等で構成される住宅地域である。最寄駅のＪＲ八幡駅か ら距離はあるが、周辺には大規模住宅団地も点在し、郊外のベッドタウンとしての地位を有す。取引の主体は中心市街 地への通勤者が中心となり、利用の現況に変化は見られないが、戸建住宅地としての需要は見込める地域となっている 。近隣地域の需給動向は若干の上昇傾向で推移し、中古物件で１３００万円程度での取引になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅向けに開発・分譲された当該地域では、自用の利用目的の一般住宅が殆どで、共同住宅等を建設し、収益性 を追求して、取引価格が決定する状況には至っておらず、賃貸市場は未成熟な状況である。よって、収益還元法の適用 は断念し、市場の実態を反映し、規範性が認められる比準価格を標準とし、更に、不動産の需給動向及び地域の推移、 代表標準地の価格等との比較検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [120.1] [103.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区中心幹線道路改修がほぼ完了、急傾斜地 が多く平坦地が少ない当区では、利便性・居 住環境の良否による地価水準の上昇下落の二 極化が進んでいる 居住環境が比較的良好な区画整然とした既成 住宅地域。周辺地域に大規模住宅団地が複数 あり、八幡東区のベッドタウンとしての位置 づけにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％