別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　福山　節子   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区勝山１丁目１３７６番９ ｢勝山１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 八幡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの戸建住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　古くからの住宅地域で土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好 転させる特段の要因はなく、利便性が若干劣ることから弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏としては、八幡東区及び隣接区を中心に、一般住宅等で構成される住宅地域である。当該地域は中規模住 宅地域として開発された地域であり、戸建住宅等が建ち並んでいる。低利用・未利用地も見受けられ、取引の主体は地 縁者が中心となる。旧来からの利用が中心であるが、周辺地域においては住宅の建替えも散見できる。近隣地域の需給 動向は多くはなく中古物件で１３００万円程度での取引になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心に形成された当該近隣地域では、自用の利用目的の古い建物が殆どで、収益性を追求して取引価格を 決定する状況には至っていないため、収益還元法の適用を断念した。結果、現実の市場における取引価格により市場の 実態を反映する比準価格を中心に、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等との比較検討も踏まえ、上 記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区中心幹線道路改修がほぼ完了、急傾斜地 が多く平坦地が少ない当区では、利便性・居 住環境の良否による地価水準の上昇下落の二 極化が進んでいる 最寄駅から若干距離がある旧来からの既成住 宅地域であり、整然とした街区を有し、一般 住宅中心として地域を形成している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％