別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区桃園２丁目７番１ ｢桃園２－１４－２２｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、比較的生活利便性に優る住宅地域である。周辺の市況は活況を呈しつつあり、取引市場の需給は概 ね均衡していると判断される。地域の変動要因は特に見当たらず、当面は現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡東区を中心とする住宅地域一円であると判定した。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者で ある。取引市場の需給は、市況から推して、ほぼ均衡状態にあるものと推察され、物件によっては相場を越えた高値の 取引も見られる。圏内の市場の相場については、規模や類型、建物の築齢などによって、取引価格に相当程度バラツキ があり、土地のみの取引の場合では、概ね１０００～１５００万円程度であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例適格要件を十分に具備した取引事例を採用した上で各種の補修正も適切に行い得たため、説 得力を有する価格が求められたものと思料される。収益価格は、当該標準地周辺では住宅の明確な賃貸市場が形成され ていないため試算し得なかった。よって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意し た上で、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.0] [100.0] 100 62,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は、コロナ禍の影響による下押し 圧力は強い状態にあるものの、基調としては 持ち直している。市況の２極化・個別化傾向 は進展している。 当該近隣地域は、旧来からの住宅地域であり 、現段階では、地域要因に格別の変化はない 。需要は、市況から推して、比較的堅調であ ると判断される。 特筆すべき個別的要因の変動は、認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％