鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南４Ｋ -10506	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、北西6m、角地		近商 (100,200)
b	小倉南４Ｋ -11513	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	小倉南４Ｋ -11512	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	小倉南４Ｋ -10107	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	北西36m県道、南西5m、角地		２住居 (70,200)
e	小倉南４Ｋ -11102	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西36m県道、北東8m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,471	100 [ 73.9]	112,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 83,014	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,180	100 [ 79.3]	104,893		108,000
c	(　 ) 66,335	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,468	100 [ 62.4]	106,519		110,000
d	(　 ) 58,784	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	66,850	100 [ 61.4]	108,876		112,000
e	(　 ) 61,999	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	67,015	100 [ 60.7]	110,404		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,234,984	15,307,900	59,927,084	39,708,900	20,218,184	（　0.9493） 19,193,122	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	436,207,318 円　　　　（　 96,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ2	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,500 ㎡	75.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	2,000.00	70.0	1,400.00	2,400	3,360,000	4.0	13,440,000
							2.0	6,720,000
～ 2	店舗	2,000.00	75.0	1,500.00	2,000	3,000,000	4.0	12,000,000
							2.0	6,000,000
～

～

～

計		4,000.00	72.5	2,900.00		6,360,000		25,440,000
								12,720,000

⑨年額支払賃料	6,360,000 円　×　12ヶ月　＝　 76,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,320,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,816,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,504,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,440,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 241,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,720,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,489,304 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,234,984 円　　　　（　 16,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南４Ｋ（賃）　　　　-10204	2,283 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南４Ｋ（賃）　　　　-10205	1,876 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,345
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,865,000 円	573,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,052,800 円	76,320,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,373,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,870,500 円	573,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	573,000 円	573,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	573,000 円	573,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,307,900 円　（　　　　　　 3,402 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	573,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,708,900 円（　　　　　 8,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,234,984 円
②総費用	15,307,900 円
③純収益　①－②	59,927,084 円
④建物等に帰属する純収益	39,708,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,218,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,193,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,207,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉南 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-7

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　杉　孝一

TEL.

鑑定評価額

482,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区上葛原２丁目１７番１０１｢上葛原２－１７－１｣				②地積　(㎡)	4,500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ2	大中規模店舗等が建ち並ぶ区画整理済の商業地域	北西20m市道、三方路	水道、ガス、下水	安部山公園 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 250 ｍ、南 200 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

安部山公園駅　南東方

900m

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近年土地区画整理事業により整備された商業地域であり、交通利便性が良好なことから北九州市内を中心とした
広域的な集客が見込まれる。地価はコロナ禍も終息傾向にあるこから上昇傾向で推移するものと予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉南区、北区及びその周辺地域に存する商業地域である。主な需要者は不動産投資機関、不動産業者、
法人・個人事業者等が挙げられる。近隣地域を含む周辺地域はサンリブシティ小倉を中心とする比較的規模の大きな低
層店舗の集積する商業地域である。当該商業地域は比較的新しく、小倉南区の新たな商業中心となっていて、集客も良
好である。このような状況から需要は安定しており、地価は上昇傾向。規模はバラツキがあり、一定ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗の規模が大きいことから、総額が大きくなるため単価がやや低廉となり、元本に見合う賃料を収受しがたく、この
賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。一方、取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業
地の市場性を反映した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断さ
れる比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 100,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[100.2]

[103.0]
100

105,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナも終息してきており、北九州市の商業
地需要も回復傾向にあり、小倉南区及びその
周辺の商業地需要は安定的に推移している。

比較的最近開発された商業地域である。コロ
ナ終息後の経済活動を見据えた投資意欲等か
ら地価は上昇傾向となっている。

個別的要因については特段の変動要因はない
ものと判断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南４Ｋ -10506	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、北西6m、角地		近商 (100,200)
b	小倉南４Ｋ -10460	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北3.8m、角地		近商 (100,200)
c	小倉南４Ｋ -11512	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	小倉南４Ｋ -11207	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	北西36m県道、北東7m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,471	100 [ 79.2]	105,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 79,243	100 [ 120.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	72,222	100 [ 70.4]	102,588		106,000
c	(　 ) 66,335	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	69,966	100 [ 66.5]	105,212		108,000
d	(　 ) 50,303	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	68,670	100 [ 64.8]	105,972		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -30.0
b	その他	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,556,567	16,911,140	65,645,427	45,668,700	19,976,727	（　0.9493） 18,963,907	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	430,997,886 円　　　　（　 95,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,300.00	Ｓ2	4,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,500 ㎡	75.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも店舗で、フロア貸し

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	2,300.00	70.0	1,610.00	2,350	3,783,500	4.0	15,134,000
							2.0	7,567,000
2～	店舗	2,300.00	70.0	1,610.00	1,950	3,139,500	4.0	12,558,000
							2.0	6,279,000
～

～

～

計		4,600.00	70.0	3,220.00		6,923,000		27,692,000
								13,846,000

⑨年額支払賃料	6,923,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,076,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,076,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,153,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,922,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,692,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 263,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,846,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,371,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,556,567 円　　　　（　 18,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南４Ｋ（賃）　　　　-10502	3,632 ( 3,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,458 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南４Ｋ（賃）　　　　-10503	1,876 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,345
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,295,000 円	659,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,323,040 円	83,076,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,373,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,601,500 円	659,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	659,000 円	659,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	659,000 円	659,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,911,140 円　（　　　　　　 3,758 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	659,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,668,700 円（　　　　　 10,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,556,567 円
②総費用	16,911,140 円
③純収益　①－②	65,645,427 円
④建物等に帰属する純収益	45,668,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,976,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,963,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,997,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,800 円／㎡）