別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -24 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区石田南２丁目３７１番２ ｢石田南２－１８－１３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 周囲に農地が多い住 宅地域 北東3m市道 水道、下水 石田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化地域に隣接する市街化 調整区域内の住宅地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 石田駅　南方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中心地からやや距離を有する農地、戸建住宅が中心の地域で、特段の変動要因は認められない。市街化調整区域 に指定されており、土地需要は弱いが、周辺の住宅地の地価動向等の影響を受け地価は概ね横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区内及び周辺市町村内における市街化調整区域内の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は同 一需給圏内の居住者等で、地縁的選好性を有するものであり、区域外からの転入者はほぼ見込めない。市街化調整区域 に指定されており土地利用度が低く、土地需要は弱含みで推移していたが、周辺の住宅地の地価動向等の影響を受け、 地価は横ばい傾向である。需要の中心となる取引の価格帯は、取引件数が少ないため見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未 成熟であることから収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [118.5] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区の人口、世帯数は微減傾向ではある ものの、住宅分譲開発も活発で、低金利によ る下支えがあることから、住宅需要は堅調に 推移している。 市街化調整区域の住宅地で、需要は弱い。西 側には住環境の比較的良好な住宅地域も有す ること等により、地価は横ばいで推移してい る。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％