鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南４Ｋ -11512	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉南４Ｋ -11513	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	小倉南４ｋ -21501	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	北東6.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	小倉南４Ｋ -21562	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m県道、中間画地		１住居居住内・都市外 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,335	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,733	100 [ 76.7]	87,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,000
b	(　 ) 83,014	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,429	100 [ 91.2]	91,479		91,500
c	(　 ) 70,761	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	74,634	100 [ 85.4]	87,393		87,400
d	(　 ) 73,758	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,422	100 [ 85.0]	87,555		87,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,900 円／㎡]

北九州小倉南 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益面における価格アプローチは開発法にて勘案済みであるため、非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,062,807,097	911,536,999	14	393,000	3,392.49	250,000	3,734.54
⑧開発法による価格	151,270,098 円　　　　（　 86,800 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,743 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,743.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
556.87 ㎡	3,734.54 ㎡	3,485.41 ㎡	249.13 ㎡	3,392.49 ㎡	ＲＣ・9F ( 42 戸) 81㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 31.9 ％）	（ 214.3 ％）	（ 200.0 ％）	（ 14.3 ％）	（ 90.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.0 ｍ 37.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

393,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 393,000 円／㎡　　×　　 3,392.49 ㎡　　＝　　　　 1,333,248,570 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,333,248,570 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 3,734.54 ㎡　　＝　　　　 961,644,050 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より不要とした
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,333,248,570 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 146,657,343 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,108,301,393 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	106,659,886 円	( 8 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 96,676,521 円
	販売総額(2期)	26,664,971 円	( 2 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 22,390,576 円
	販売総額(3期)	1,199,923,713 円	( 90 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 943,740,000 円
収入合計		－	－	－	－	1,062,807,097 円
支出	建築工事費(1期)	96,164,405 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 90,067,582 円
	建築工事費(2期)	96,164,405 円	( 10 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 82,528,292 円
	建築工事費(3期)	769,315,240 円	( 80 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 605,066,436 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	87,994,406 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 82,415,561 円
	販売管理費(2期)	58,662,937 円	( 40 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 51,459,128 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	911,536,999 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,062,807,097 円　　－　　　　　　 911,536,999 円　　＝　　　　　 151,270,098 円 86,800 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉南 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 -20

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　西澤　義男

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外｢企救丘２－１４－２０｣				②地積　(㎡)	1,743 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	共同住宅ＲＣ4	中層マンション、一般住宅が混在する住宅地域	北西22m市道	水道、ガス、下水	企救丘 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 45 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型のマンション適地

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

企救丘駅　　　　　　
北西方

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

マンションの多い地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準はモノレー
ル沿線の堅調な取引状況から上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 86,300 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は北九州一円のマンションが立地可能な地域であるが、特に、小倉北区の中心部にモノレール線を利用し
て通勤が出来るマンションの立地が可能な地域が代替性が高い。近隣地域はモノレール企救丘駅に近く、各種利便施設
も近隣に所在する等、生活利便性は良好である。画地規模が大きく土地のみで１億５千万円超となるので、マンション
開発業者が主たる需要者となる。モノレール沿線の堅調なマンション市場の動向から地価水準も上昇傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、利便性に恵まれた地域で、分譲及び賃貸のマンションが中心の地域である。本件ではマンション建築の
可能な事例や周辺の戸建住宅の取引事例を採用し比準価格を求め、取引の指標となる分譲マンションの建築、分譲を想
定したマンション開発法による価格も求めた。本件では、客観性のある比準価格を標準とし、想定要素を含んだ開発法
による価格を参考に、さらに、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,900 円／㎡

[103.5]
100

100
[103.0]

100
[100.3]

[100.0]
100

88,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、コロナウイルス感染症の影響により
、依然として厳しいが、ワクチンの接種が進
み、持ち直しの動きが続く。ウイルスの変異
に注意が必要。

地域内はマンションの多い地域であるが、地
域に特段の変動要因はない。マンション用地
に対する需要は近年旺盛で、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南４Ｋ -10458	北九州市小倉南区		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、北東4m、角地		１住居 (70,200)
b	小倉南４ｋ -21501	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	北東6.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	小倉南４Ｋ -11104	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北6m、西5m、三方路		１低専 (60,80)
d	小倉南４Ｋ -10602	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		２低専高さ制限１０ｍ (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,923	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,040	100 [ 99.3]	90,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 70,761	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	74,634	100 [ 84.6]	88,220		88,200
c	(　 ) 62,320	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	70,075	100 [ 79.6]	88,034		88,000
d	(　 ) 80,929	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	90,099	100 [ 102.8]	87,645		87,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,600 円／㎡]

北九州小倉南 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益面における価格アプローチは開発法にて勘案済みであり、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,000,607,191	850,198,926	14	370,000	3,392.49	232,800	3,734.54
⑧開発法による価格	150,408,265 円　　　　（　 86,300 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,743 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,743.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
556.87 ㎡	3,734.54 ㎡	3,485.41 ㎡	249.13 ㎡	3,392.49 ㎡	ＲＣ・9F ( 42 戸) 81㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 31.9 ％）	（ 214.3 ％）	（ 200.0 ％）	（ 14.3 ％）	（ 90.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.0 ｍ 37.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

370,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 370,000 円／㎡　　×　　 3,392.49 ㎡　　＝　　　　 1,255,221,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,255,221,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 232,800 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 239,784 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 239,784 円／㎡　　×　　　 3,734.54 ㎡　　＝　　　　 895,482,939 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,255,221,300 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 138,074,343 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,033,557,282 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	100,417,704 円	( 8 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 91,018,607 円
	販売総額(2期)	25,104,426 円	( 2 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 21,080,187 円
	販売総額(3期)	1,129,699,170 円	( 90 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 888,508,397 円
収入合計		－	－	－	－	1,000,607,191 円
支出	建築工事費(1期)	89,548,294 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 83,870,932 円
	建築工事費(2期)	89,548,294 円	( 10 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 76,850,346 円
	建築工事費(3期)	716,386,351 円	( 80 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 563,437,865 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	82,844,606 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 77,592,258 円
	販売管理費(2期)	55,229,737 円	( 40 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 48,447,525 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	850,198,926 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,000,607,191 円　　－　　　　　　 850,198,926 円　　＝　　　　　 150,408,265 円 86,300 円／㎡