別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -16 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区葛原本町３丁目５１８番７９ ｢葛原本町３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 安部山公園 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 安部山公園駅　北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土砂災害警戒区域内の中規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。今後も地域的特性は、現状のまま推移していく ものと予測されるが、生活利便性の良い平坦部と比較し土地需要は弱く、地価水準は今後も下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区の住宅地域一円と判断される。主な需要者は、圏域内の居住者または北九州市内に勤務地を有 する一次取得者層である。区画整然としており、良好な住環境を形成しているが、土砂災害警戒区域内の傾斜地勢に位 置し、鉄道駅からも距離があり、生活利便性の良い平坦地と比べ需要は弱含みであるが、ミニ開発も周辺では見られ、 一定の需要があるものと推察される。取引の中心価格帯は、土地のみで７００～８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した 。一方、比準価格は、対象標準地と類似性を有する事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映 した実証的で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -18           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区内における人口は、微減傾向。新型 コロナの影響から、雇用・所得環境は厳しい 状況が続いているが、個人消費は持直しの動 きが見られる。 近隣地域は、土砂災害警戒区域内の既成住宅 地域である。自然災害への関心の高まりから 市場動向に注視を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％