別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -10 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４ ｢湯川４－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南西10m市道 水道、ガス、下水 安部山公園 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の住宅地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 安部山公園駅　北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地として熟成しており土地利用形態に影響を及ぼす特段の変動要因は無く、自然災害に関する関心が 高まっている昨今においても周辺では新規ミニ分譲が見られ今後も一定の需要層を維持できると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は安部山公園駅を最寄りちする足立山麓の住宅地で、同一需給圏が安部山公園駅を最寄りとする小倉南区東 部一円の住宅地域である。主たる需要者はエンドユーザー又は戸建住宅の販売、仲介を取扱う不動産業者等で、取引価 格帯は建物の管理状況、敷地の地勢や道路事情によって価格差が大きいものの中古物件は総額で概ね１，５００万円台 を中心としており、取引に当たっては生活利便性、快適性、安全性が重視される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は自己の居住用に土地を取得する エンドユーザーであり、市場においては利便性、安全性、快適性等を反映した取引相場が重要な判断基準となっており 、実証性に富む比準価格は説得力を有すると思料する。また代表標準地からの規準価格との均衡及び過年度からの地価 動向等を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -18           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言の解除後は社会活動が戻り、人 流は大きく回復したものの未だ警戒感は残っ ており地価水準の全面的な改善には至ってい ない。 高台の住宅地域で土砂災害警戒区域に指定さ れている。自然災害に関する関心度が徐々に 高まっており市場動向に注視を要する 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％