別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -8 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区湯川新町１丁目３５１番２外 ｢湯川新町１－１７－１１｣ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の新旧一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 安部山公園 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が劣位な既成の戸建 住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 安部山公園駅　北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺土地ではミニ分譲等が見られるほかは、格別な変動要因はなく現状を維持し、地価は緩やかな改善傾向にあ る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は小倉南区の既存の住宅地域にあり、同一需給圏は小倉南区一円の既存の住宅地域である。主たる需要者は 小倉北区内の企業等に通勤先を持つファミリー層を中心とするエンドユーザーであり、周辺地域においてはミニ開発よ る戸建住宅販売が散見され、新旧の住宅が混在する状況が続いており、取引価格は区々であるが取引の中心となる価格 帯は１㎡当たり概ね５万円前後と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は自己の居住用に土地を取得する エンドユーザーであり、市場においては利便性、安全性、快適性等を反映した取引相場が重要な判断基準となっており 、実証性に富む比準価格は説得力を有すると思料する。また代表標準地からの規準価格との均衡及び過年度からの地価 動向等を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -18           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言の解除後は社会活動が戻り、人 流は大きく回復したものの未だ警戒感は残っ ており地価水準の全面的な改善には至ってい ない。 戸建住宅地域として熟成しているが、周辺土 地ではミニ分譲や建替え等が行われており、 市況は堅調な需要に支えられている。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％