別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２ ｢志井鷹羽台１９－５｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 志井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内であるが、 区画整然と開発された住宅団 地である。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ志井駅　北方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に開発された大規模な住宅団地で、特段の変動要因はなく、当分の間現状にて推移すると予測 する。地価水準は、低金利等の金融政策で安定的に推移し、横ばい傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉南区内の市街化調整区域に存する戸建住宅地域を中心に、その周辺の市街化区域内の戸建住宅地 域にも及ぶ。中心となる需要者は北九州都心地区へ通勤する給与所得者である。当該地域は交通接近性にやや劣る住宅 団地で、同じ小倉南区の住宅団地でも人気がなく、需要にやや弱さは感じられるが、最近は金融政策等から持直しの傾 向も認められる。中古建物付の物件で１６００万円程度が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する市街化調整区域内の住宅地域の事例を中心に収集・採用し ていることから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給 動向及び地域の推移並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、コロナウイルス感染症の影響により 、依然として厳しいが、ワクチンの接種が進 み、持ち直しの動きが続く。ウイルスの変異 に注意が必要。 地域内に特段の変動要因はないが、人口減、 高齢化等で、当該地域の需要は総じて弱いが 、住宅への融資環境の好転で地価は横ばい傾 向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％