別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４ ｢下曽根３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 下曽根 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 下曽根駅　東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。下曽根駅に 比較的近く生活利便性に優れることから需要は安定しており、地価は上昇傾向に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で一部 圏外からの流入も認められる。最寄り駅、スーパー、区役所等が徒歩圏域にあり生活利便性が良好なため需要は底堅く 地価は上昇傾向に推移している。取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、新築戸建 で２，５００万円～３，０００万円程度、土地のみでは標準的画地規模で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、下曽根駅徒歩圏域の既成住宅地域である。住宅団地で自己所有目的の戸建住宅の取引を主とし画地規模的 にも新規の収益用不動産の立地に適さないため収益価格は試算出来なかった。比準価格は、下曽根駅徒歩圏域に存する 類似の取引事例と比準して試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準 価格を標準に代表標準地との均衡、価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -21           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区では人口は微減傾向にあるがモノレ ール沿線や大型商業店舗の背後地等、立地条 件の良好な住宅地ではコロナ禍においても需 要は底堅い。 下曽根駅に比較的近い生活利便性が良好な既 成住宅地域で、コロナ禍においても需要は底 堅く地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％