別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区津田南町１６１番１１ ｢津田南町１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 下曽根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 下曽根駅　南西方 2.5km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既存の住宅団地である。特段の変動はなく今後も現状にて推移と予測。コロナ禍の影響は少ないが、接近 性、生活利便性がやや劣り、都心回帰の動きや競合関係にある住宅地域との関係から、地価は弱含みにて推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区南東部を中心とする郊外の住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁を有する者、あるいは北九 州都市圏に通勤する勤労者世帯である。当該地域は郊外の既存の住宅団地であり、都心回帰、あるいはより交通接近性 、生活利便性に優れた周辺住宅地域との相対的競争力の低下の下、需要は弱含みである。土地のみで８００～１０００ 万円前後、中古物件付で、１０００～１５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は既存の戸建住宅地域で収益物件はなく、自用目的の取引が支配的である。賃貸市場は形成されておらず、収益価 格は試算できなかった。従って、市場の実態を反映した自用目的の取引による比準価格を重視し、前年対象標準地の価 格、及び周辺類似地域の公示地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -21           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が懸念されるが、住宅地への 影響は比較的少ない。その中で、低金利、財 政出動による不動産価格の下支えに期待が向 かう。 郊外の既存住宅地域であり、地域内に特段の 変化はない。他の住宅地との相対的な競争力 の低下、都心回帰により、需給動向には翳り が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％