別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区長尾５丁目２０９番１２ ｢長尾５－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 徳力嵐山口駅　南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。モノレ ール駅徒歩圏域に存し需要は安定しており、地価は上昇傾向に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区南西部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で一 部圏外からの流入も認められる。近隣地域周辺はモノレール駅徒歩圏域に存し、周辺街路拡幅事業の進展及びその代替 地需要等もあり、地価は上昇傾向に推移している。取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々で あるが、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度、土地のみでは標準的画地規模で７００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小倉南区南西部の既成住宅地域である。自己所有目的の戸建住宅の取引を主とし画地規模的にも新規の収 益用不動産の立地に適さないため収益価格は試算出来なかった。比準価格は、小倉南区南西部に存する類似の取引事例 と比準して試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、 代表標準地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -3            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [100.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区では人口は微減傾向にあるがモノレ ール沿線や大型商業店舗の背後地等、立地条 件の良好な住宅地ではコロナ禍においても需 要は底堅い。 モノレール駅徒歩圏域で、周辺での県道拡幅 事業の進展及びその代替地需要等もあり、地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％