別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 69,600,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区西港町９４番５ ②地積 　(㎡) 1,658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所 Ｓ2 事務所、倉庫等が建 ち並ぶ工業地域 南西15m市道 水道、下水 小倉 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 小倉駅　北西方 4.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設への設備投資を含む不動産市場への影響は不明確であるため当面は現状を維持し、地価水準は安定推移 と予測する。なお、半導体不足の煽りから製造業を中心とする鉱工業の景気鈍化が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫、事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 小倉北区の臨海部に広がる工業地域であり、同一需給圏は北九州市内の臨海部の工業地域一円である。近年は流通・物 流産業が注目を集める中、工業地の需要は従来の重厚長大型の大工業地に代わって、港湾施設、高速道路、鉄道等への アクセスが良好な工業地域には需要が集中する傾向が高まっており、かつ高額な取引も散見される状況にある。主たる 市場参加者は倉庫事業者等の法人であり、取引事例数が少なく中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めた。主たる市場参加者は物流業を中心とする企業であり、取引に 当たっては物流コストに影響を及ぼす各種交通機関に関する利便性、関連施設との位置関係等が重視されることから、 これらの要因について比較検討した比準価格は実証的で説得力を有している。したがって、比準価格を採用して鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言の解除後は社会活動が戻り、人 流は大きく回復したものの未だ警戒感は残っ ており地価水準の全面的な改善には至ってい ない。 貨物取扱量に月間の増減はあるものの総じて 安定しており、物流を中心とした工業地の需 要は堅調である事から当面は緩やかな回復基 調が続くと予測。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％