別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-18 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.
鑑定評価額 76,300,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
｢浅野２－９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 ホテル

ＳＲＣ8		 中高層事務所ビル、
ホテル等が見られる
商業地域		 北西18m県道、南東側道 水道、ガス、下水 小倉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　北西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉駅北口近くにビジネスホテル等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍の下、新規出店等は様子見状態にある
が、近年、マンション用地としての需要が高まり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区中心部の商業地域一円と判断される。主たる需要者は事業所、店舗兼共同住宅等の用地取得を
目的とする各種法人、地元資産家及び不動産業者等である。ターミナル駅へ徒歩圏内である交通利便性の良さを活かし
、現況の事務所、ホテルとしての利用のほか、近年市内中心部で建築が盛んな賃貸共同住宅等への転用需要も見込まれ
ている。需要の中心となる価格帯は、業種・業態により用途、規模等が一様でなく、明確に把握できない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例
より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。他方、収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価
格ではあるが、賃貸市場が熟成しておらず空室も多く低く試算された。本件では比準価格を標準に収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、広域的な地価バランス等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[109.8]		 [104.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小倉北区内における人口は、横ばい傾向。新
型コロナの影響から、雇用・所得環境は厳し
い状況が続いているが、個人消費は持直しの
動きが見られる。

近隣地域は、小倉駅北口のビジネスホテル等
が立地する商業地域である。ターミナル駅徒
歩圏内という立地を生かし共同住宅地への転
用も見込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北４Ｋ

-10701		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m県道、
北東5m、
南東5m、
三方路
商業

(100,400)
b 小倉北４Ｋ

-21260		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 小倉北４Ｋ

-11102		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 小倉北４Ｋ

-10302		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m国道、
南西5.5m、
二方路
商業
居住誘導区域内
(100,400)
e 小倉北４Ｋ

-10102		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
北20m、東4m、
三方路
２住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
199,794 		 100
[ 100.0]
199,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
124,049  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,034 		 100
[  61.9]
203,609 
212,000 
c (　           ) 
210,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
213,086 		 100
[  95.9]
222,196 
231,000 
d (　           ) 
222,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
216,411 		 100
[  97.9]
221,053 
230,000 
e (　           ) 
187,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,171 		 100
[  79.0]
230,596 
240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    223,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,231,273 
6,145,598 
23,085,675 
19,998,000 
3,087,675 		 （　0.9527）
2,941,628 		 （  4.8 -  0.4 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     66,855,182 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 220.00 ＲＣ6 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     20.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階までを店舗、３～６階を事務所と想定した。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,960 
520,960 		 4.0  2,083,840 
2.0  1,041,920 

  ～ 2		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,400 
422,400 		 4.0  1,689,600 
2.0  844,800 

 3～ 6		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
2,100 
392,700 		 5.0  1,963,500 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
81.5 
1,100.00 

2,514,160 		 11,627,440 
1,886,720 
⑨年額支払賃料      2,514,160 円　×　12ヶ月　＝　      30,169,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,169,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,508,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,661,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,627,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,886,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         459,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,231,273 円　　　　（　        84,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北４Ｋ（賃
）
　　　　-10103		 2,717  
(   2,606) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,196 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,096 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北４Ｋ（賃
）
　　　　-20402		 2,489  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,999 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,515,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 905,098 円  　　　       30,169,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,145,598 円　（　　　　　　        17,711 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,998,000 円  
（　　　　　        57,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,231,273 円      
②総費用 6,145,598 円      
③純収益　①－② 23,085,675 円      
④建物等に帰属する純収益 19,998,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,087,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,941,628 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,477 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,855,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-18 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
｢浅野２－９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 ホテル

ＳＲＣ8		 中高層事務所ビル、
ホテル等が見られる
商業地域		 北西18m県道、南東側道 水道、ガス、下水 小倉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　北西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北口直近にビジネスホテル、オフィスビルの建ち並ぶ商業地域である。今後も現状維持で推移と予測。地価は
、コロナ禍の影響は否定できないが低金利や各種助成による下支え、マンション立地の可能性から比較的堅調。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ小倉駅を中心とする小倉北区の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個
人、法人事業者、地場の不動産業者等であるが、小倉駅直近という立地から規模によっては投資法人等の参入も認めら
れる。コロナ禍の影響はぬぐいきれないがオフィスビル、ビジネスホテルほか営業所等の建ち並ぶ地域で、諸施設接近
性、商況等良好である。中心となる価格帯は規模にもよるが中古建物付で総額の観点から１～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内は事務所ビル等の収益物件も見られるが、空室も多く賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。適正な賃料の把握は
困難で収益価格を指標とするまでには到っていない。よって、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに、周辺類似地域の公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[109.8]		 [104.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が景気に陰を落とすが産業間
でまだら模様。オフィスを中心とした商業地
は苦戦が続くが、低金利、財政出動による下
支えに期待。

駅北口直近のビジネスホテル、営業所等の見
られる商業地で根強い需要が見込める。コロ
ナ禍の影響は否定できないが周辺地域の動向
から地価は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北４Ｋ

-10102		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
北20m、東4m、
三方路
２住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
b 小倉北４Ｋ

-11102		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 小倉北４Ｋ

-11003		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西40m県道、
北西3.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 小倉北４Ｋ

-10304		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m国道、
中間画地
商業
居住誘導　内
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,171 		 100
[  84.4]
215,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
210,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
213,086 		 100
[ 100.9]
211,185 
220,000 
c (　           ) 
318,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
314,451 		 100
[ 126.9]
247,794 
258,000 
d (　           ) 
175,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,855 		 100
[  81.5]
215,773 
224,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    223,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,313,127 
6,444,592 
22,868,535 
19,998,000 
2,870,535 		 （　0.9527）
2,734,759 		 （  4.8 -  0.4 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     62,153,614 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 220.00 ＲＣ6 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     20.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。１、２階を店舗、３階以上を事務所と想定。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,999 
527,824 		 4.0  2,111,296 
2.0  1,055,648 

  ～ 2		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,400 
422,400 		 4.0  1,689,600 
2.0  844,800 

 3～ 6		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
2,100 
392,700 		 5.0  1,963,500 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
81.5 
1,100.00 

2,521,024 		 11,654,896 
1,900,448 
⑨年額支払賃料      2,521,024 円　×　12ヶ月　＝　      30,252,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,252,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,512,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,739,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,654,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,900,448 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         462,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,313,127 円　　　　（　        84,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北４Ｋ
　　　　-11501		 3,176  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,069 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,104 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,999 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北４Ｋ（賃
）
　　　　-11302		 3,475  
(   3,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
3,139 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,515,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,210,092 円  　　　       30,252,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      538,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,444,592 円　（　　　　　　        18,572 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,998,000 円  
（　　　　　        57,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,313,127 円      
②総費用 6,444,592 円      
③純収益　①－② 22,868,535 円      
④建物等に帰属する純収益 19,998,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,870,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,734,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,881 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,153,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）