鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10302	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東20m国道、南西5.5m、二方路		商業居住誘導区域内 (100,400)
b	小倉北４Ｋ -20753	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	小倉北４Ｋ -20754	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -20755	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	長方形	東4.3m市道、中間画地		商業 (100,344)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	216,411	100 [ 91.2]	237,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 353,160	100 [ 120.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	305,143	100 [ 131.2]	232,579		233,000
c	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	301,356	100 [ 124.8]	241,471		241,000
d	(　 ) 203,707	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	222,882	100 [ 100.0]	222,882		223,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	その他	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,913,055	2,283,429	7,629,626	6,666,000	963,626	（　0.9527） 918,046	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,864,682 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	87.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	424 ％	126 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１、２階を店舗、３階以上を事務所と想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

構造・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	87.00	80.0	69.60	3,412	237,475	4.0	949,900
							2.0	474,950
～ 2	店舗	87.00	80.0	69.60	2,700	187,920	4.0	751,680
							2.0	375,840
3～ 5	事務所	87.00	90.0	78.30	1,800	140,940	5.0	704,700
							0.0	0
～	塔屋	15.00

～

計		450.00	83.1	374.10		848,215		3,815,680
								850,790

⑨年額支払賃料	848,215 円　×　12ヶ月　＝　 10,178,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,178,580 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 508,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,669,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,815,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 850,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 207,155 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,913,055 円　　　　（　 78,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21055	3,690 ( 3,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,479 円/㎡　月額支払賃料（　 3,412 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11303	3,350 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,427
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	508,929 円	10,178,580　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,283,429 円　（　　　　　　 18,122 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,666,000 円（　　　　　 52,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,913,055 円
②総費用	2,283,429 円
③純収益　①－②	7,629,626 円
④建物等に帰属する純収益	6,666,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	963,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	918,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,864,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-16

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　西澤　義男

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区京町１丁目１２４番３外｢京町１－４－６｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,424)
	1:3	店舗兼事務所地ＲＣ3	店舗兼事務所、駐車場等が見られる商業地域	北5.3m市道	水道、ガス、下水	小倉 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 35 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小倉駅に近い中心商業地域で
あるが、客足の流動性は魚町
銀天街の方が優る。

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

小倉

400m

法令

規制

商業
(100,424)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小倉北区の中心商業地であるが、アーケード街と比べると繁華性は劣り、空き店舗等も見られる。今後も利用形
態に変動はないと予測するが、コロナ感染症の影響による店舗需要の落ち込みに注意が必要。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、小倉北区の中心部付近の商業地域を中心とし、北九州市の各区の中心商業地域を含む地域の範囲であ
る。地縁性を有する個人・法人事業者が中心的な需要者である。近隣地域は飲食店舗も多くコロナ感染症の影響で店舗
需要は落ち込んだ。地価水準も横ばい～下落で推移しているものと思われる。中心部の取引は当事者の事情により取引
価格はバラツキがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内では、自用の店舗、事務所が多いが、店舗や事務所等の賃貸も見られる。但し、空店舗や空事務所も見ら
れるため、求めた収益価格は不安定な要素も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、市場を的確に反映して
いる規範性のある比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表
標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 262,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[105.0]

100
[106.3]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、コロナウイルス感染症の影響により
、依然として厳しいが、ワクチンの接種が進
み、持ち直しの動きが続く。ウイルスの変異
に注意が必要。

地域内に特段の変動要因はないが、コロナ感
染症の影響を強く受けた地域である、感染症
の変異株の動向にも注視が必要な地域である
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10701	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西18m県道、北東5m、南東5m、三方路		商業 (100,400)
b	小倉北４Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、北西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	小倉北０４Ｋ -11154	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	長方形	東4.3m市道、中間画地		商業 (100,344)
d	小倉北０４Ｋ -11156	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東42m国道、北西18m、南西5m、南東11m、四方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	199,794	100 [ 86.3]	231,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 318,194	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,451	100 [ 127.6]	246,435		246,000
c	(　 ) 203,707	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,263	100 [ 100.0]	201,263		201,000
d	(　 ) 187,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	204,623	100 [ 84.8]	241,301		241,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,788,558	2,245,555	7,543,003	6,520,800	1,022,203	（　0.9527） 973,853	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,133,023 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	ＲＣ5	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	424 ％	126 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、鉄筋コンクリート造の５階建、１、２階は店舗、３階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	3,300	224,400	4.0	897,600
							2.0	448,800
～ 2	店舗	85.00	80.0	68.00	2,500	170,000	4.0	680,000
							2.0	340,000
3～ 5	事務所	85.00	90.0	76.50	1,950	149,175	5.0	745,875
							0.0	0
～	塔屋	15.00

～

計		440.00	83.1	365.50		841,925		3,815,225
								788,800

⑨年額支払賃料	841,925 円　×　12ヶ月　＝　 10,103,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 365.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,103,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 505,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,597,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,815,225 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 788,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 154,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,788,558 円　　　　（　 77,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21204	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21054	3,229 ( 3,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,916
c	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21056	3,048 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,917

北九州小倉北 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,000 円	98,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	505,155 円	10,103,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 839,800 円	98,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,245,555 円　（　　　　　　 17,822 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,800,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,520,800 円（　　　　　 51,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,788,558 円
②総費用	2,245,555 円
③純収益　①－②	7,543,003 円
④建物等に帰属する純収益	6,520,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,022,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	973,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,133,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）