鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10102	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、北20m、東4m、三方路		２住居土砂災害警戒区域 (70,200)
b	小倉北４Ｋ -10302	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東20m国道、南西5.5m、二方路		商業居住誘導区域内 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -11102	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北４Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業居住誘導　内 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,345	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,171	100 [ 89.6]	203,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 222,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	216,411	100 [ 104.9]	206,302		206,000
c	(　 ) 210,144	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,086	100 [ 105.7]	201,595		202,000
d	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,317	100 [ 92.2]	193,402		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,719,581	7,374,275	27,345,306	23,837,400	3,507,906	（　0.9107） 3,194,650	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	76,063,095 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	208.00	ＳＲＣ11	1,989.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	499 ㎡	17.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３～１１Ｆ：ファミリータイプ（５５㎡／１戸）

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

構造、用途から標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	206.00	60.0	123.60	2,800	346,080	4.0	1,384,320
							2.0	692,160
2～	事務所	208.00	80.0	166.40	1,900	316,160	5.0	1,580,800
							0.0	0
3～11	住宅	175.00	95.0	166.25	1,500	249,375	1.0	249,375
							1.0	249,375
～

～

計		1,989.00	89.8	1,786.25		2,906,615		5,209,495
								2,936,535

⑨年額支払賃料	2,906,615 円　×　12ヶ月　＝　 34,879,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,786.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,879,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　％　＝　　 1,743,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,095,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,209,495 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,936,535 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 574,680 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,719,581 円　　　　（　 69,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-20402	2,489 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,905 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-20401	2,717 ( 2,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,979
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,845,000 円	369,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,433,575 円	35,839,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,136,500 円	369,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,374,275 円　（　　　　　　 14,778 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	369,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,989.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,837,400 円（　　　　　 47,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,719,581 円
②総費用	7,374,275 円
③純収益　①－②	27,345,306 円
④建物等に帰属する純収益	23,837,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,507,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,194,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,063,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-14

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　花田　宏治

TEL.

鑑定評価額

95,800,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区片野３丁目９８番外｢片野３－４－２４｣				②地積　(㎡)	499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ9	低層店舗、中高層ビル等が建ち並ぶ商業地域	西40m市道	水道、ガス、下水	片野 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いに中、高層の店
舗・事務所兼共同住宅が建ち
並ぶ商業地域

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

片野駅　北方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

格別な変動要因はなく現状を維持するが、市場では中心市街地回帰の傾向が強まっており比較的纏まった規模の
画地については中高層共同住宅の適地として需要が堅調であり、地価水準は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産は幹線道路に面した宅地で、同一需給圏は小倉北区中心市街地の外縁部において幹線道路沿線の商業地域で
あり、中心となる需要者は不動産業者等と思料する。近年、好立地かつ高容積率を備えた外縁部の商業地域については
賃貸マンション適地として堅調な需要が持続しており、高値取引も散見される。ただし、取引相場については同一幹線
道路沿線においても値幅が広く、中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地が潜在的に有する収
益性を織込んで形成された取引価格に基づいており、実証的である。一方、収益価格は収益性に基づいており理論的で
あるものの、先行する実勢価格の変化について硬直的であるため比準価格より低く求められたと思料する。よって、本
件では市況を反映した比準価格に重視し、かつ収益価格を斟酌して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言の解除後は社会活動が戻り、人
流は大きく回復したものの未だ警戒感は残っ
ており地価水準の全面的な改善には至ってい
ない。

モノレール沿線にあり利便性が良好であるこ
とから賃貸マンション適地の需要が堅調であ
り、今後も同様の傾向が続くと予測する。

変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11102	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北４Ｋ -10302	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東20m国道、南西5.5m、二方路		商業居住誘導区域内 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -20157	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北5.8m、角地		商業居住誘導区域内 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -20158	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m市道、北5.8m、東1.8m、三方路		商業駐車付置義務 (100,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,144	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,086	100 [ 98.0]	217,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 222,903	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	219,873	100 [ 91.2]	241,089		241,000
c	(　 ) 190,957	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	188,361	100 [ 85.7]	219,791		220,000
d	(　 ) 182,722	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	181,125	100 [ 83.1]	217,960		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,605,136	7,570,847	27,034,289	23,191,400	3,842,889	（　0.9322） 3,582,341	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	85,293,833 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	208.00	ＲＣ11	1,989.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	499 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階はフロア貸し、３階以上は２ＬＤＫ（平均的専有面積５５㎡程度）を想定

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

建物の構造・用途から標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	206.00	60.0	123.60	2,700	333,720	4.0	1,334,880
							2.0	667,440
2～	事務所	208.00	80.0	166.40	1,800	299,520	5.0	1,497,600
							0.0	0
3～11	住宅	175.00	95.0	166.25	1,509	250,871	1.0	250,871
							1.0	250,871
～

～

計		1,989.00	89.8	1,786.25		2,891,079		5,090,319
								2,925,279

⑨年額支払賃料	2,891,079 円　×　12ヶ月　＝　 34,692,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,786.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,692,948 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,788,647 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,984,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,090,319 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,925,279 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 572,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,605,136 円　　　　（　 69,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10102	2,259 ( 2,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,802 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10103	2,717 ( 2,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,225
c	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10206	2,043 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,554

北九州小倉北 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,795,000 円	359,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,788,647 円	35,772,948　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,051,500 円	359,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	359,000 円	359,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	359,000 円	359,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,570,847 円　（　　　　　　 15,172 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	359,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,989.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,191,400 円（　　　　　 46,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,605,136 円
②総費用	7,570,847 円
③純収益　①－②	27,034,289 円
④建物等に帰属する純収益	23,191,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,842,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,582,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,293,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）