鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -20451	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、北5.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
b	小倉北４Ｋ -21501	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	小倉北４Ｋ -10302	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東20m国道、南西5.5m、二方路		商業居住誘導区域内 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -10108	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	東40m市道、南30m、北5m、西5m、四方路		商業特別用途地区 (100,600)
e	小倉北４Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、北西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 907,177	100 [ 140.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	644,838	100 [ 130.0]	496,029	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	521,000
b	(　 ) 496,769	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	497,763	100 [ 102.8]	484,205		508,000
c	(　 ) 222,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	216,411	100 [ 50.6]	427,690		449,000
d	(　 ) 980,776	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	984,634	100 [ 109.1]	902,506		948,000
e	(　 ) 318,194	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,451	100 [ 79.8]	394,049		414,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	買進み	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 515,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,757,828	10,259,720	34,498,108	27,984,000	6,514,108	（　0.9527） 6,205,991	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	141,045,250 円　　　　（　 356,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	310.00	ＲＣ6	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	396 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所の地域の標準的店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	310.00	70.0	217.00	3,600	781,200	4.0	3,124,800
							2.0	1,562,400
2～ 6	事務所	310.00	80.0	248.00	2,500	620,000	6.0	3,720,000
							0.0	0
塔屋～		30.00

～

～

計		1,890.00	77.1	1,457.00		3,881,200		21,724,800
								1,562,400

⑨年額支払賃料	3,881,200 円　×　12ヶ月　＝　 46,574,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,457.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,574,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,328,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,245,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,724,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 206,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,562,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 305,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,757,828 円　　　　（　 113,025 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21204	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,736 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21207	2,595 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,707
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,120,000 円	424,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,328,720 円	46,574,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,359,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,604,000 円	424,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,259,720 円　（　　　　　　 25,908 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,984,000 円（　　　　　 70,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,757,828 円
②総費用	10,259,720 円
③純収益　①－②	34,498,108 円
④建物等に帰属する純収益	27,984,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,514,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,205,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,045,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-11

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　松尾　春仁

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

507,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区米町１丁目１０７番４｢米町１－３－２２｣				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1	事務所ＲＣ6	中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南19m国道、東側道	水道、ガス、下水	小倉 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

金融機関等が入る事務所ビル
が多い商業地域

街

路

１９ｍ国道

交通

施設

小倉駅　南東方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ターミナル駅である小倉駅に近い商業地域であり、安定的な収益物件に対する需要がみられ、現状の土地利用を
維持しながら、地価水準においては、上昇基調で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 522,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、北九州市の都市部に係る商業地域で、需要者としては、事業法人や不動産事業者のほか、法人投
資家等が主体と考えられる。ターミナル駅である小倉駅に近い商業地域にあり、安定的な収益物件に対する需要がみら
れ、地価は上昇基調で推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や個別性
を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格では、上記商業地の特性を鑑みた同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算した
ことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造・用途
といった建物や賃料の想定如何により流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。したがって、本件、代表標準
地との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 408,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 82.8]

[105.0]
100

507,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    481,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は、ほぼ横ばいで推移しており、
都心回帰の流れを受け、利便性や収益性等に
優る都市部周辺の需要が不動産市場を牽引し
ている。

ターミナル駅である小倉駅に近い商業地域で
ある。安定的な収益物件への需要がみられ、
地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -21462	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (100,432)
b	小倉北４Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、北西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	小倉北４Ｋ -21463	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -21461	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	483,937	100 [ 91.1]	531,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	558,000
b	(　 ) 318,194	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,451	100 [ 70.2]	447,936		470,000
c	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	299,822	100 [ 58.0]	516,934		543,000
d	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,960	100 [ 61.1]	468,020		491,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,976,904	9,770,553	35,206,351	27,522,000	7,684,351	（　0.9527） 7,320,881	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	166,383,659 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	310.00	ＲＣ6	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	396 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しとし、主に１階を店舗、２階より上層階を事務所とする中層の建物を想定した。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	310.00	70.0	217.00	3,630	787,710	4.0	3,150,840
							2.0	1,575,420
2～ 6	事務所	310.00	80.0	248.00	2,510	622,480	6.0	3,734,880
							0.0	0
塔屋～	塔屋	30.00

～

～

計		1,890.00	77.1	1,457.00		3,900,110		21,825,240
								1,575,420

⑨年額支払賃料	3,900,110 円　×　12ヶ月　＝　 46,801,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,457.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,801,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,340,066 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,461,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,825,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 207,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,575,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 308,310 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,976,904 円　　　　（　 113,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21054	3,229 ( 3,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,085	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,767 円/㎡　月額支払賃料（　 3,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11404	2,739 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [ 90.0]	3,545
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,085,000 円	417,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,872,053 円	46,801,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,435,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,544,500 円	417,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,770,553 円　（　　　　　　 24,673 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,522,000 円（　　　　　 69,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,976,904 円
②総費用	9,770,553 円
③純収益　①－②	35,206,351 円
④建物等に帰属する純収益	27,522,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,684,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,320,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,383,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）