鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、北西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	小倉北４Ｋ -21352	北九州市小倉北区		更地	（　）	正方形	北西25m市道、南東5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -21353	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、中間画地		商業居住誘導区域内 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -21354	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.9m市道、東6.2m、西4.2m、三方路		商業居住誘導区域 (90,354)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,194	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,451	100 [ 100.0]	314,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 270,078	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	270,608	100 [ 86.5]	312,842		313,000
c	(　 ) 354,574	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,430	100 [ 118.5]	315,975		316,000
d	(　 ) 227,053	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	284,643	100 [ 90.9]	313,139		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,629,804	12,450,440	51,179,364	41,408,600	9,770,764	（　0.9107） 8,898,235	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	211,862,738 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＳＲＣ12	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	770 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）、２階事務所（部分貸し）、３～１２階：共同住宅（１ＬＤＫ、約４５㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同規模ビルの標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	3,120	702,000	4.0	2,808,000
							2.0	1,404,000
2～ 2	事務所	300.00	90.0	270.00	2,100	567,000	5.0	2,835,000
							0.0	0
3～12	住宅	300.00	90.0	270.00	1,550	418,500	1.0	418,500
							1.0	418,500
～

～

計		3,600.00	88.8	3,195.00		5,454,000		9,828,000
								5,589,000

⑨年額支払賃料	5,454,000 円　×　12ヶ月　＝　 65,448,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,448,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,272,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,175,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,828,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,589,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,360,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,629,804 円　　　　（　 82,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11302	3,475 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,266 円/㎡　月額支払賃料（　 3,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11303	3,350 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,205,000 円	641,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,963,440 円	65,448,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 551,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,448,500 円	641,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,450,440 円　（　　　　　　 16,169 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	641,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,408,600 円（　　　　　 53,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,629,804 円
②総費用	12,450,440 円
③純収益　①－②	51,179,364 円
④建物等に帰属する純収益	41,408,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,770,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,898,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,862,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-10

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土手　栄治

TEL.

鑑定評価額

238,000,000 円

１㎡当たりの価格

309,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区馬借２丁目３３番１外｢馬借２－６－６｣				②地積　(㎡)	770 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＳＲＣ13	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東40m県道、背面道	水道、ガス、下水	小倉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗・事務所兼共同住宅敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

ＪＲ小倉駅の南方

1.0km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向であると思
料する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗・事務所兼共同住宅敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区都心部の周辺地域一円。需要者は地場の不動産開発業者や医療系法人，全国展開する投資法人等
である。近時、市場に出てくる物件が少ないことから動向をつかみ難いが、長期にわたる地価の下落により、幹線道路
沿いの商業地に対する割安感から需要は強含みである。建物の規模等により取引される総額のバラツキが大きく、需要
の中心となる価格帯が見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣及び類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い３事例から求めた価格の中庸値を重視し求め
ており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。周辺に店舗等の新規賃料が少なく、新築建物の適正な賃料水準を
把握し難い状況であるため、収益価格への信頼度は相対的に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 75.6]

[100.0]
100

307,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で、飲食・観光業を中心に
店舗の閉店が多い。低金利政策等により、収
益物件への投資意欲は依然として高い。

地域内の取引価格の推移等を分析した結果、
地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、北西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	小倉北４Ｋ -10302	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東20m国道、南西5.5m、二方路		商業 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -21064	北九州市小倉北区		更地	（　）	正方形	北西25m市道、南東5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -21065	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,194	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,451	100 [ 100.0]	314,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 222,903	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	218,575	100 [ 72.9]	299,829		300,000
c	(　 ) 270,078	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	271,931	100 [ 82.1]	331,219		331,000
d	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	294,538	100 [ 87.5]	336,615		337,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,479,025	12,553,999	50,925,026	41,860,800	9,064,226	（　0.9107） 8,254,791	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	196,542,643 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＳＲＣ12	3,615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	770 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗と２階事務所は部分貸し、３～１２階住宅は１ＬＤＫ，平均専有面積約４５㎡である。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	75.0	225.00	3,179	715,275	4.0	2,861,100
							2.0	1,430,550
2～	事務所	300.00	90.0	270.00	2,000	540,000	5.0	2,700,000
							0.0	0
3～12	住宅	300.00	90.0	270.00	1,550	418,500	1.0	418,500
							1.0	418,500
塔屋～		15.00

～

計		3,615.00	88.4	3,195.00		5,440,275		9,746,100
								5,615,550

⑨年額支払賃料	5,440,275 円　×　12ヶ月　＝　 65,283,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,283,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,264,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,019,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,746,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,615,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,367,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,479,025 円　　　　（　 82,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11302	3,475 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,325 円/㎡　月額支払賃料（　 3,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10701	3,664 ( 3,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,240,000 円	648,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,958,499 円	65,283,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 551,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,508,000 円	648,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	648,000 円	648,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	648,000 円	648,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,553,999 円　（　　　　　　 16,304 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	648,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 3,615.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,860,800 円（　　　　　 54,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,479,025 円
②総費用	12,553,999 円
③純収益　①－②	50,925,026 円
④建物等に帰属する純収益	41,860,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,064,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,254,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,542,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）