鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10451	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東5.6m市道、中間画地		商業 (90,336)
b	小倉北４Ｋ -21454	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南3.5m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	小倉北４Ｋ -10602	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	南5.8m市道、北2.6m、二方路		商業居住誘導区域 (100,348)
d	小倉北４Ｋ -21261	北九州市小倉北区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、南東9m、準角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,300	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,113	100 [ 66.3]	137,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 57,637	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	81,541	100 [ 57.4]	142,057		142,000
c	(　 ) 102,754	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	117,022	100 [ 76.6]	152,770		153,000
d	(　 96,216) 96,216	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	95,839	100 [ 72.7]	131,828		132,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,096,137	8,679,264	31,416,873	28,553,200	2,863,673	（　0.9542） 2,732,517	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	65,059,929 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	25.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、鉄筋コンクリート造の６階建、１階は店舗、２階以上は共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	70.0	280.00	2,260	632,800	4.0	2,531,200
							2.0	1,265,600
2～ 6	共同住宅	400.00	95.0	380.00	1,460	554,800	1.0	554,800
							1.0	554,800
～

～

～

計		2,400.00	90.8	2,180.00		3,406,800		5,305,200
								4,039,600

⑨年額支払賃料	3,406,800 円　×　12ヶ月　＝　 40,881,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,881,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,635,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,246,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,305,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,039,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 798,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,096,137 円　　　　（　 65,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10205	2,037 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,345 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10206	2,043 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,316
c	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11101	2,492 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,178

北九州小倉北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,210,000 円	442,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,635,264 円	40,881,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,757,000 円	442,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	442,000 円	442,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	442,000 円	442,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,679,264 円　（　　　　　　 14,136 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	442,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,553,200 円（　　　　　 46,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,096,137 円
②総費用	8,679,264 円
③純収益　①－②	31,416,873 円
④建物等に帰属する純収益	28,553,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,863,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,732,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,059,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-9

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　修

TEL.

鑑定評価額

85,300,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外｢三萩野２－４－２４｣				②地積　(㎡)	614 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	香春口三萩野 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

香春口三萩野駅　南西
方
530m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、当該地域に特段の変動要因はなく土地利用は当面現状を維持するもの
と予測する。共同住宅用地としての需要も認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉都心近郊に位置する商業地域である。主たる需要者は地場法人や個人事業主のほか地元不動産業者の
参入も考えられる。生活幹線沿いにあり生活利便性も良好なことから共同住宅地としての需要も想定される。コロナ禍
の先行き不透明感からやや停滞した土地需要も回復基調にあり、地価も再び上昇傾向にある。取引ごとの画地規模が異
なるため需要の中心となる価格帯は見出すことができなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は生活幹線沿いの商業地域であり、比準価格のほか収益価格も試算したが、自用の不動産が多く収益性を基軸
とする市場特性が形成されているとは言い難く収益価格は低位となった。したがって本件においては、規範性のある事
例に基づき求められた比準価格が相対的に説得力を有すると判断してこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年
公示価格との整合性を量り、地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏内景気は新型コロナの影響による落ち込み
から持ち直しつつある。新型コロナにより先
行き不透明感のあった商業地需要も回復傾向
にある。

この一年間に特段の環境変化は認められない
。交通接近条件や生活利便性に優ることから
住宅系の需要も見込まれ、地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -20462	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東21m市道、南西16m、角地		商業 (100,400)
b	小倉北４Ｋ -20461	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	北東20m県道、南4m、角地		商業 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -20460	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -10608	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東24.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,556	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,927	100 [ 108.8]	131,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 154,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	154,605	100 [ 106.6]	145,033		145,000
c	(　 ) 146,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,599	100 [ 97.0]	151,133		151,000
d	(　 ) 144,406	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	150,063	100 [ 104.0]	144,291		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,109,448	8,695,540	31,413,908	28,553,200	2,860,708	（　0.9542） 2,729,688	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	64,992,571 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	25.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸、２～６階住宅：２ＬＤＫ平均専有面積約５１㎡

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	400.00	70.0	280.00	2,300	644,000	4.0	2,576,000
							2.0	1,288,000
2～ 6	住宅	400.00	90.0	360.00	1,520	547,200	1.0	547,200
							1.0	547,200
～

～

～

計		2,400.00	86.7	2,080.00		3,380,000		5,312,000
								4,024,000

⑨年額支払賃料	3,380,000 円　×　12ヶ月　＝　 40,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,080.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,056,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,079,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,312,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,024,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 979,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,109,448 円　　　　（　 65,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ　　　　-11502	2,244 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-20402	2,489 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,210,000 円	442,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,645,440 円	41,136,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 199,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,757,000 円	442,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	442,000 円	442,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	442,000 円	442,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,695,540 円　（　　　　　　 14,162 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	442,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,553,200 円（　　　　　 46,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,109,448 円
②総費用	8,695,540 円
③純収益　①－②	31,413,908 円
④建物等に帰属する純収益	28,553,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,860,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,729,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,992,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）