鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11102	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北４Ｋ -10302	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東20m国道、南西5.5m、二方路		商業居住誘導区域内 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -21355	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	南東15m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
d	小倉南４Ｋ -20351	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	南東38m国道、北西6m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,144	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,086	100 [ 90.2]	236,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 222,903	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	219,873	100 [ 92.1]	238,733		239,000
c	(　 ) 210,701	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	222,290	100 [ 95.0]	233,989		234,000
d	(　 ) 211,840	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	214,806	100 [ 90.0]	238,673		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,061,926	5,776,292	22,285,634	18,346,400	3,939,234	（　0.9107） 3,587,460	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	85,415,714 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ11	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所（フロア貸し）、２～１１階：共同住宅（１ＬＤＫ、４２㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同規模ビルの標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	140.00	75.0	105.00	2,700	283,500	6.0	1,701,000
							0.0	0
2～11	住宅	140.00	90.0	126.00	1,690	212,940	1.0	212,940
							1.0	212,940
～

～

～

計		1,540.00	88.6	1,365.00		2,412,900		3,830,400
								2,129,400

⑨年額支払賃料	2,412,900 円　×　12ヶ月　＝　 28,954,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,954,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,447,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,507,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,830,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,129,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 518,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,061,926 円　　　　（　 69,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11304	2,237 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,718 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11301	2,695 ( 2,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	284,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,158,192 円	28,954,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,776,292 円　（　　　　　　 14,405 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,346,400 円（　　　　　 45,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,061,926 円
②総費用	5,776,292 円
③純収益　①－②	22,285,634 円
④建物等に帰属する純収益	18,346,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,939,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,587,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,415,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-8

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　西澤　義男

TEL.

鑑定評価額

93,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区中津口１丁目２７５番２外｢中津口１－１－８｣				②地積　(㎡)	401 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ5	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北30m市道、東側道	水道、ガス、下水	小倉 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層の事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小文字通り沿いの商業地域

街

路

北３０ｍ市道、側道

交通

施設

ＪＲ小倉駅　　　　　
南東方
1.2km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小倉都心部外延、小文字通り沿いの商業地域で、繁華性に変動はないと思われるが、低金利、富裕層の相続税対
策で、高層賃貸マンションが多くなってきており、地価も上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

中高層の事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、小倉北区中心部の商業地域と周辺の高度利用が図られる商業地域の範囲で、中心的な需要者は投資用
の物件の開発業者やその購入者、マンションのデベロッパー等である。近隣地域は小倉都心部外延、小文字通り沿いの
商業地域で、繁華性に変動はないと思われるが、低金利、富裕層の相続税対策で、高層賃貸マンションが多くなってき
ており、地価も上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も多いが、空室等もあり、高層階のマンション利用が多くなっており、想定要
素の多く介在する収益価格はやや不安定な点も認められ、元本価格に見合う賃料が収受出来ないことも多い。したがっ
て、近隣の類似性の高い取引事例より求めた規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及
び地域の推移並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、コロナウイルス感染症の影響により
、依然として厳しいが、ワクチンの接種が進
み、持ち直しの動きが続く。ウイルスの変異
に注意が必要。

地域内に特段の変動要因はないが、周辺の砂
津・長浜の幹線道路の整備により、投資用の
物件の需要がさらに堅調となり、地価も上昇
傾向で推移。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11102	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北４Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業居住誘導　内 (90,400)
c	小倉北４Ｋ -21260	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	小倉北０４Ｋ -11152	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南25m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,144	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,086	100 [ 89.3]	238,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,855	100 [ 70.0]	251,221		251,000
c	(　 ) 124,049	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,034	100 [ 56.2]	224,260		224,000
d	(　 ) 211,644	100 [ 100.0]	[ 92.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	194,251	100 [ 88.4]	219,741		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,828,696	5,739,888	21,088,808	17,829,600	3,259,208	（　0.9107） 2,968,161	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	70,670,500 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ11	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定した建物は、鉄筋コンクリート造の１１階建、１階は事務所、２階以上は共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	140.00	80.0	112.00	2,600	291,200	6.0	1,747,200
							0.0	0
2～11	共同住宅	140.00	90.0	126.00	1,600	201,600	1.0	201,600
							1.0	201,600
～

～

～

計		1,540.00	89.1	1,372.00		2,307,200		3,763,200
								2,016,000

⑨年額支払賃料	2,307,200 円　×　12ヶ月　＝　 27,686,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,372.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,686,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,384,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,302,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,763,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,016,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 490,866 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,828,696 円　　　　（　 66,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21207	2,595 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,613 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21057	2,431 ( 2,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,431
c	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10102	2,259 ( 2,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,824

北九州小倉北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,245,888 円	27,686,400　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	276,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,739,888 円　（　　　　　　 14,314 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,829,600 円（　　　　　 44,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,828,696 円
②総費用	5,739,888 円
③純収益　①－②	21,088,808 円
④建物等に帰属する純収益	17,829,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,259,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,968,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,670,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）