鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -20457	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	西16m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北４Ｋ -20458	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、南7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	小倉北４Ｋ -20459	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	小倉北４Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	八幡西４Ｋ -20450	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北25m国道、北東15m、西6m、三方路		商業駐車付置義務景観重点整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,264	100 [ 130.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	151,272	100 [ 107.1]	141,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 164,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	159,421	100 [ 104.0]	153,289		153,000
c	(　 ) 143,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,476	100 [ 85.6]	166,444		166,000
d	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,855	100 [ 120.1]	146,424		146,000
e	(　 ) 145,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.2]	168,560	100 [ 120.2]	140,233		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	その他	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,513,001	4,868,052	17,644,949	15,956,200	1,688,749	（　0.9542） 1,611,404	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	38,366,762 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ6	1,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	349 ㎡	20.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸、２～６階住宅：１ＤＫ平均専有面積約３３㎡

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	220.00	70.0	154.00	2,300	354,200	4.0	1,416,800
							2.0	708,400
2～ 6	住宅	220.00	90.0	198.00	1,530	302,940	1.0	302,940
							1.0	302,940
塔屋～		20.00

～

～

計		1,340.00	85.4	1,144.00		1,868,900		2,931,500
								2,223,100

⑨年額支払賃料	1,868,900 円　×　12ヶ月　＝　 22,426,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,426,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,154,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,943,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,931,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,223,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 541,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,513,001 円　　　　（　 64,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21052	2,143 ( 2,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21207	2,595 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,595
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,235,000 円	247,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	923,952 円	23,098,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,868,052 円　（　　　　　　 13,949 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,956,200 円（　　　　　 45,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,513,001 円
②総費用	4,868,052 円
③純収益　①－②	17,644,949 円
④建物等に帰属する純収益	15,956,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,688,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,611,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,366,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-7

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　杉　孝一

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区馬借１丁目４９２番１０外｢馬借１－１６－１２｣				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	店舗ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	東7m市道	水道、ガス、下水	小倉 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小倉駅を中心とする商業地の縁辺部に存する店舗や店舗兼共同住宅の建ち並ぶ商業地域である。地域要因等の大
きな変化はなく、今後も現状のままで推移するものと思料される。地価は景気回復基調から上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉中心部及びその周辺に存する商業地域である。主な需要者は不動産投資機関、不動産業者、法人・個
人事業者等が挙げられる。コロナも終息しつつあり、需要は回復傾向にある。周辺は小規模な店舗や中層の店舗兼共同
住宅が立地する。ＪＲ小倉駅から若干遠く、繁華性は中心部に比べるとやや劣るものの、利便性は良好であり、共同住
宅等については投資物件としての魅力は大きい。地価は上昇傾向にある。規模はバラツキがあり一定ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

やや小規模な店舗の多い商業地であり、店舗等の需要が総じて弱いことから、元本に見合う賃料を収受しがたく、この
賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。一方、取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業
地の市場性を反映した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断さ
れる比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[100.8]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナも終息傾向にあり景気も回復してきて
いることから投資マネーは継続して流入して
きており、小倉中心部の商業地に対する需要
は安定的に推移。

小規模な店舗や店舗兼共同住宅を中心とした
商業地である。未だに続く投資意欲から投資
物件への需要は安定しており、地価は上昇傾
向。

価格形成要因に特段の影響を与える変動要因
は特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -21260	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	小倉北４Ｋ -10602	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	南5.8m市道、北2.6m、二方路		商業 (100,348)
c	小倉北４Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北４Ｋ -21457	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,049	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,034	100 [ 89.0]	141,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 102,754	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	115,855	100 [ 78.4]	147,774		148,000
c	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,317	100 [ 126.7]	140,740		141,000
d	(　 ) 130,525	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	138,599	100 [ 100.4]	138,047		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,820,101	4,673,640	17,146,461	15,310,200	1,836,261	（　0.9542） 1,752,160	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,718,095 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ6	1,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	349 ㎡	20.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を１ＬＤＫ３３㎡を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	220.00	80.0	176.00	2,400	422,400	4.0	1,689,600
							2.0	844,800
2～ 6	居宅	220.00	90.0	198.00	1,440	285,120	1.0	285,120
							2.0	570,240
塔屋～		20.00

～

～

計		1,340.00	87.0	1,166.00		1,848,000		3,115,200
								3,696,000

⑨年額支払賃料	1,848,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,176,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,108,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,067,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,115,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,696,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 723,307 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,820,101 円　　　　（　 62,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10505	3,132 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10506	3,736 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [110.0]	2,648
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,185,000 円	237,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	887,040 円	22,176,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,014,500 円	237,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,673,640 円　（　　　　　　 13,392 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,310,200 円（　　　　　 43,869 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,820,101 円
②総費用	4,673,640 円
③純収益　①－②	17,146,461 円
④建物等に帰属する純収益	15,310,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,836,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,752,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,718,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）