鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11102	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	小倉北４Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業居住誘導　内 (90,400)
c	小倉北４Ｋ -10608	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東24.7m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
d	小倉北４Ｋ -11015	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,144	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,086	100 [ 127.1]	167,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,855	100 [ 118.8]	148,026		148,000
c	(　 ) 144,406	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	150,063	100 [ 93.2]	161,012		161,000
d	(　 ) 127,616	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,254	100 [ 84.7]	151,421		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,410,453	7,399,835	27,010,618	24,160,400	2,850,218	（　0.9322） 2,656,973	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	63,261,262 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	235.00	ＳＲＣ9	2,065.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	519 ㎡	20.5 m x 25.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３階～９階は５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	190.00	85.0	161.50	2,400	387,600	4.0	1,550,400
							2.0	775,200
2～	店舗	225.00	85.0	191.25	1,500	286,875	4.0	1,147,500
							2.0	573,750
3～ 9	住宅	235.00	90.0	211.50	1,480	313,020	1.0	313,020
							1.0	313,020
塔屋～	塔屋	5.00

～

計		2,065.00	88.8	1,833.25		2,865,615		4,889,040
								3,540,090

⑨年額支払賃料	2,865,615 円　×　12ヶ月　＝　 34,387,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,833.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,387,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,772,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,671,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,889,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,540,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 692,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,410,453 円　　　　（　 66,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10207	1,591 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21202	1,727 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,361
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,870,000 円	374,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,417,735 円	35,443,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,179,000 円	374,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,399,835 円　（　　　　　　 14,258 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	374,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 2,065.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,160,400 円（　　　　　 46,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,410,453 円
②総費用	7,399,835 円
③純収益　①－②	27,010,618 円
④建物等に帰属する純収益	24,160,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,850,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,656,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,261,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-3

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　添野　敬一

TEL.

鑑定評価額

79,400,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区下到津４丁目６１番｢下到津４－８－３｣				②地積　(㎡)	519 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	高層の店舗兼共同住宅、低層店舗が多い商業地域	南東22m県道	水道、ガス、下水	小倉 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

小倉駅　南西方

3.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域であり、今後も概ね現状維持しつつ推移
していくもとの思われる。立地条件に優れ需要は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小倉北区及び隣接区にかけての幹線道路沿線を中心とした商業地域一帯と判定した。需要者は主として
商業施設を運営する事業者、収益目的の不動産業者等であり、圏外からの参入も認められる。立地条件に優れマンショ
ン素地等用途の多様性があり、背後の住宅地需要も旺盛なことから需要は堅調である。地価水準については、規模・立
地条件等によって個別に決定され、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算し
ており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干
の不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視して、収益価格も比較考量し、更に代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗用地についてはコロナ禍の影響による不
透明感はあるものの、賃貸マンション用地等
の需給は底堅く、地価は回復傾向にある。

近隣地域は県道沿いの路線商業地域である。
立地条件に優れ不動産需要は堅調であり、地
価は上昇傾向で推移している。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -21457	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北４Ｋ -20350	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東40m市道、中間画地		１住居居住誘導区域　内 (60,200)
c	小倉北４Ｋ -10701	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西18m県道、北東5m、南東5m、三方路		商業 (100,400)
d	小倉北４Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業居住誘導　内 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,525	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	140,692	100 [ 87.6]	160,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 102,087	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,720	100 [ 63.6]	163,082		163,000
c	(　 ) 185,209	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	202,191	100 [ 128.2]	157,715		158,000
d	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,317	100 [ 109.1]	163,444		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,372,243	7,398,285	26,973,958	24,160,400	2,813,558	（　0.9322） 2,622,799	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	62,447,595 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	235.00	ＳＲＣ9	2,065.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	519 ㎡	20.5 m x 25.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３階～９階は５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	2,380	384,370	4.0	1,537,480
							2.0	768,740
～ 2	店舗	225.00	85.0	191.25	1,500	286,875	4.0	1,147,500
							2.0	573,750
3～ 9	住宅	235.00	90.0	211.50	1,480	313,020	1.0	313,020
							1.0	313,020
塔屋～		5.00

～

計		2,065.00	88.8	1,833.25		2,862,385		4,876,120
								3,533,630

⑨年額支払賃料	2,862,385 円　×　12ヶ月　＝　 34,348,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,833.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,348,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,770,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,634,389 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,876,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,533,630 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 691,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,372,243 円　　　　（　 66,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11301	2,695 ( 2,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11402	1,732 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,038
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,870,000 円	374,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,416,185 円	35,404,620　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,179,000 円	374,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,398,285 円　（　　　　　　 14,255 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	374,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 2,065.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,160,400 円（　　　　　 46,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,372,243 円
②総費用	7,398,285 円
③純収益　①－②	26,973,958 円
④建物等に帰属する純収益	24,160,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,813,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,622,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,447,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）